连续降息利差缩少

房贷“爱商”多于“爱公”

进入8月末，楼市的一利好消息是央行自2014年11月22日起第五次降息。其中5年以上的最新商业贷款基准利率是5.15%，同期公积金贷款基准利率是3.25%，皆属于历史最低水平。满堂红链家市场部把本公司在2014、2015年前八个月促成的二手住宅买卖交易个案作归纳，并对买家的付款方式作同期对比发现，今年前八个月采用纯公积金作为购房手段的比例只有13.1%，同比减少6.8%，而纯商业贷款的比例则比2014年同期大幅增加14.1%，达到31.0%。

满堂红链家市场部高级经理周峰分析，虽然公积金和商业贷款在基准利率层面对比相差1.9%，但现时广州公积金的库存量相对紧张，且在贷款额度的计算公式上作出调整，令通过纯公积金方式购房的比例出现逐月减少的迹象，8月该比例只有11.8%，比7月减少2.1%。9月1日推出的首套住房公积金贷款最低首付款比例由30%降低至20%，也难以在广州“落地”。今年前八个月通过满堂红链家促成的二手住宅买卖交易中，采用纯公积金购置的物业套均总价是114.6万元/套，换句话说，首付两成且仅用公积金是无法令买家实现购房计划的。倒是连续几次的降低存款准备金率，使各个银行对首套房客户利率继续给予9折左右的优惠，其与公积金利率之间的差距明显缩窄，也是纯商业贷款比例提高的主因。

“金九”开局平稳 降息效应显现

9月广州二手市场进入传统交易旺季，9月1~9日，经满堂红链家促成的二手住宅买卖宗数与8月同期持平，成交均价为20682元/m2，比8月同期微跌0.4%。

满堂红链家周峰预测，前期看房超过半年的准客户，会趁现时银行降息及广州未放松限购的前提下，继续一边压价一边考虑入市。

合富置业梁燕明也认为，考虑到央行年内已四度降息以及目前楼价相比年初的确已累积一定升幅，出于对“金九银十”及后市楼价走高的预期，促使这些持币待购的改善型换房客赶在“金九”前出手购房。目前尽管二套房贷首付门槛高，贷款利率上浮，降息对提振二套房贷购房者入市积极性的作用有限。但在央行年内第四次降息后，5年以上贷款基准利率已降至5.15%，为1991年以来的新低。这对受到政策鼓励入市的“刚需”买家来说，首套房贷的低首付和降息后月供压力下降，促使其入市提振作用将更明显。合富置业成交数据统计，央行年内第二、三度降息的5~6月期间，二手市场首次置业房贷购房比例约76%，到7~8月利用首套房贷购房占比上升到78%。在8月底央行第四度降息之后，首套房贷购房买家的入市积极性有望进一步上升。

中原地产研究部客户研究主任熊小洪预计，第五次降息对成交量提升作用依然存在，但给到客户的惊喜有所减少，同时加上“金九银十”的到来，预计对整体市场成交量的拉升作用在2%~5%左右。在价格方面，股市的风险以及楼市的回暖令业主心态会更加坚挺，成交价会微幅上涨。中原地产研究部预计“金九银十”成交量会再次回升，成为今年成交高峰后逐渐走缓。