“被高端化”项目将增多

值得注意的是,由于地价原因,目前及未来北京房地产市场上“被高端化”的项目正越来越多。

在多位业内人士看来,由于建设成本的原因,在北京兴建的房地产项目,其实际销售均价一般都会是拿地楼面价的两倍以上,因此连日来出让的几宗地块,由于楼面价均超过4万元/平方米,甚至达到5万多元/平方米,将来项目入市时价格预计都将接近或超过10万元/平方米。

“土地价格肯定会影响到房价,企业不会为地价买单。”　郭毅表示,“现在房企在北京土地市场的拿地成本高,最后还是会由消费者来买单。”

■　追问

房企为何前赴后继拿“地王”?

在多名业内人士看来,“僧多粥少”、市场前景看好是导致北京频现“抢地”大战、“地王”轮流坐的主要原因。

地块供应少,看好高端楼市

今年4月披露的北京2015年供地计划中,纯商品住宅下调为750公顷。“北京在实行新的城市规划,供应土地少,连近郊的地块都很宝贵。现在四环内几乎没有成片的项目,以前大家认为北五环是黄金地段,现在连南五环也值得买。”中粮置地北京常务副总经理隋强表示,中粮也积极参与了9月9日的孙河土地的竞拍,还花不少时间研究地块中的养老产品的方案,但最后基于“理性原则”放弃。

北京万科、北京融创高层此前也对新京报记者表示,二季度开始,从政府土地部门传出的消息是,北京正在调整未来的城市发展新规划,包括东城西城合并等猜想,由于具体方案未定,使一批优质土地暂缓出让。

隋强表示,除了入市地块少,看好北京高端楼市的前景也是开发商积极拿地的原因。中粮在2013年7月经过70轮竞拍抢下孙河地王,楼面价逼近5万元/平米,业内一直有质疑之声,但今年6月项目以“中粮瑞府”案名开盘,销售报价在8.5万元/平方米以上,目前也录得较好的销售业绩。

国企天恒置业也参与前日孙河地块竞拍。北京天恒置业集团有限公司地产事业部总经理周兴此前也对记者表示,北京土地价格上涨是明显趋势,现在买觉得贵,明年买会更贵,而公司想要扩大规模,就必须多买地。

收购不易;老地王多能解套

除了从公开市场买地外,收购也是一种方法。但其难度也不小。

记者从北京万科了解到,该公司正在通过收购谈判来获取土地,目前已进展到了快签约阶段,但还不能对外披露。业内人士表示,土地收购不仅耗时较长,法律债务等风险也较多,难以成规模。

此外,业内人士表示,从过去的历史来看,不管买下多贵的地王,不管市场是高涨还是低迷,都能通过或自行开发推售,或转手引入新股东,最终顺利地解套获利,这给了后来者信心。

比如,2011年保利在市场低谷中时从中国兵器手中收购北京海德公馆项目,就遭遇了两个独立董事的反对,但随着房价走高,海德公馆最终成为北京保利的豪宅楼盘代表作,为公司贡献了高额利润。

“按常规核算方法,前天懋源在孙河拿地是不可能算过来的,说明懋源要换一种玩法,可能在运营方面找利润,也可能是等几年再开发。”当天另一参与竞拍房企的一位高层坦言,懋源手中还有一个2013年7月拍下的夏家胡同地王,现在还未动工。

“新地王对周边项目的销售带来利好,但自己有很大压力。”隋强表示,最大的挑战还是定位,要下决心确定到底做哪一种产品,好的产品在北京是不会缺少购买力的。