■　探访·地王

孙河地王

“中国好邻居”　给后来者信心

进入9月以来,孙河区域连续出现“地王”级地块。

9月2日,保利首开联合体以64.83亿元、折合5.4万元/平方米的楼面价拿下孙河北甸西村地块,成为“双料地王”。而9月9日,孙河另一地块也成为房企争抢的焦点,最终被突然杀出的懋源地产拿下,其高达5.26万元/平方米的楼面价,虽然未打破几天前保利首开联合体拿下的新地王,但也超过2013年7月诞生的中粮地王(4.8万元/平方米)。连续出现的高价地,令孙河这一区域被业内称为“地王的温床”,并称新晋地王将使中粮地块“解套”。

对此,中原地产首席分析师张大伟分析认为,孙河区域出让的土地大多为宅地,且规划较为完整,适合打造高端产品。而区域内有不少“中国好邻居”站台,给有拿地意向的开发商以很强的信心。“泰禾院子、龙湖双珑原着售价都不低,中粮瑞府拟售价更是高于8.5万元/平方米。”张大伟向媒体表示。

刚刚夺地的懋源方面也表示,他们之所以布局孙河主要还是因为看好该区域的发展前景。

“我们还是很看好北京高端市场,所以有高端土地放出来就非常关注。这宗地一出来就被我们给盯上了,对此作了充分的准备。”懋源地产营销策划总监刘强表示,虽然这宗地刚刚拿下尚未作出具体规划,不过可以肯定的是打造高端产品。此外,他还强调,由于该宗地有一部分养老用地,因此在未来,懋源也会在此打造养老地产。

此外,业内人士表示,保利首开孙河地王很可能是由保利操盘,打造高端产品,但目前具体细节仍未确定。

白盆窑地王

先售自住房　商品房明年中入市

今年1月7日,体量巨大的丰台区白盆窑地块开拍,最终被华润首开平安联合体以86.25亿元拿下,折合楼面价为3.8万元/平方米,刷新了北京总价地王纪录。而这一地块的动向也备受关注。

据了解,白盆窑地块位置较为优越,拥有地铁房山线、9号线两条轨道交通线,出行便利。与该地块相邻的京投万科西华府以及中海九号公馆,房价均在4万元/平方米以上。

不过,该地块用于商品房开发的部分比较有限。据国土局公开资料显示,该地块规划建筑面积约41.9万平方米,扣除配建的限价房、自住型商品房及教育设施,剩余可供销售的普通商品房最多为12.6万平方米。

“这宗地位于南四环边,由于地块本身含有大量的自住房以及限价房,因此基本可以肯定这宗地的商品房部分不太可能打造刚需产品。我们对于项目的定位是城市中高端改善型住宅。”华润白盆窑地块项目负责人表示,“该地块整体动工将在今年开始,但是具体到商品房项目何时能够开工,还要等开工许可证下来才能够确定。”

此外,该负责人进一步说,该项目的商品房部分预计将在明年中期开始入市,而今年他们的重点将主要放在自住房的销售上。

泰禾西府大院

拆迁不顺　眼看邻居开售

2014年2月20日,泰禾集团以49.58亿元、配建5万平方米限价商品房的条件获得丰台西局住宅、商业及办公地块,其中商品房部分的楼面价逼近6.8万元/平米。而在此一周前,龙湖也在西局拿地。但龙湖西局项目已于今年4月高调亮相,5月份样板间开放,6月份取得预售证。据龙湖称,6月推出一期30套房源已售罄,均价约8.5万-9万元/平方米。而截至目前,泰禾西局项目也仅确定了案名为“西府大院”,就连此前预期在今年率先推出的限价房部分也杳无音讯。

据知情人士透露,泰禾的项目之所以进展缓慢,是因为遇到了在商业还建上和村民发生了分歧,还建的位置和面积上还没有达成协议。据悉,龙湖和泰禾拿的土地是“西局村旧村改造项目用地”,龙湖拿下一期用地,泰禾拿下二期用地,由政府负责拆迁。

“现在西局项目还跟村里僵在那里。”据接近泰禾的人士透露,泰禾今年的销售重点将会是位于石景山的长安中心和位于大兴的泰禾中央广场,“泰禾一贯坚持高周转,西局地块原本预计在今年入市,土地进展不顺在泰禾的预料之外。”

夏家胡同地王

避开“兄弟”竞争　不急于入市

9月9日,民企开发商懋源拍下孙河地块,而懋源手中西南三环夏家胡同地王也一直放出今年亮相的风声。

2013年7月,懋源地产以17.7亿元和配建3.8万平米公租房的条件拍下夏家胡同地块,商品房面积为3.86万平米,业内估计其商品房楼面价突破4.2万元/平米,未来售价突破7万元/平米才有赚头。

但随着龙湖、泰禾、方兴等房企积极抢地,目前西南三环板块楼面价已飙升到6万元/平米,使懋源的压力大减,而懋源似乎并不急于推盘。

“夏家胡同项目现在处于规划阶段,相信懋源的产品力,会给市场带来惊喜。”懋源地产营销策划总监刘强表示,“未来懋源的高端项目会形成台系产品线,但夏家胡同的案名还没定。”刘强表示,规划也还需要政府审批通过后才能对外披露。

据悉,夏家胡同地块现在只是竖起了围挡。业内人士认为,夏家胡同项目与懋源2012年公司在市场低谷时拿下的丰台花乡“钓云台”项目相距不远,且都是都市平层豪宅产品,如果同时开盘,除了管理上会分散外,可能还会互相分流客户,所以夏家胡同项目年内入市的可能性不大。对此,刘强表示,懋源一直是定制地产的开发理念,比起速度,更重视产品开发。

东坝新地王

楼面价超5万　或与龙湖项目联动

作为北京土地市场上这些年来兴起的热门区域,东坝在9月8日,保利首开龙湖联合体以42.5亿元拿下的东坝项目其折合楼面价为4.7万元/平方米。不过,据该项目其中一家拿地开发商计算,其楼面价超过5万元/平方米,已超过此前名噪一时的恒大东坝地王。

但该地块未来将由哪家企业具体操盘,仍不得而知。“这一地块位于我们项目东南,最后谁来操盘还在谈。如果最后定是由龙湖操盘的话,那么应该会与我们在东坝的现有项目联动。”龙湖东坝的负责人表示。保利方面则向记者表示,由于该地块刚拿没多久,具体事宜仍在洽谈中。

到目前为止,恒大、保利、首开、龙湖等品牌房企都已经进驻东坝区域,连续不断的高价地直接带动了区域未来利好,据亚豪机构统计,目前东坝唯一一个在售项目利锦府二期定价也涨到近6万元/平方米。

而区域内开发进度最快的龙湖东坝项目也已准备入市。据该项目负责人透露,项目主打130-400平方米的高端住宅,瞄准的是30-40岁的城市中高阶层。而业内预计,其售价不会低于8万元/平方米。