保利百亿工程陷欠薪门 多地楼盘被曝质量问题

来源:地产中国网 2015-09-08 08:45:00

然而,“快周转”背后却是频频出现的房屋质量问题。近年来,保利在武汉、北京、上海、南京昆明等地陆续曝光质量问题。

对此,中投顾问房地产行业研究员韩长吉表示,保利奉为制胜法宝的“快周转”战略,是一种快速开工,快速销售,以标准化、规模化取胜的战略,该战略致使楼盘质量问题频频发生,不仅损害了消费者的利益,更会砸掉企业的金字招牌。

保利深陷“质量门”

保利蓝海郡是湖北保利投资有限公司于2011年进驻南湖新城板块开发的项目,占地面积9.2万平方米,总建筑面积32万平方米,共有12栋带电梯的高层住宅,高度在29至33层不等。

在武汉保利蓝海郡论坛上,各种问题被业主曝出。电梯突然下坠或哐哐做响,真实上演电梯惊魂;业主辆被盗、车胎被戳、玻璃被砸,却因在监控盲区,找不到破坏人;物业违规收费、监管失职;车库只售不租,高额停车费和服务费,使得汽车停在露天和路面,人车混杂,业主安全堪忧。

此前,亦有多名业主向长江商报记者投诉,他们购买的保利蓝海郡小区普遍存在屋顶漏水现象。小区还屡次发生电梯下坠事故,亲历电梯事故的业主迄今仍胆战心惊。

长江商报记者实地探访发现,蓝海郡的质量问题并非保利楼盘深陷“质量门”的孤例,仅武汉地区,保利时代楼梯间内墙起皮,保利花园多栋楼出现开裂、漏水等,保利的楼盘质量问题频现。此外,近年来保利遍布全国的多个楼盘也均出现过诸如此类的质量问题。

2014年4月《中国经营报(微博)》称,南京保利中央公园在开放样板间后,被100多名业主维权。不少业主反映,合同中3500元/平方米的装修标准与在样板间看到的实际情况严重不符。比如,项目使用的釉面砖,远低于普通精装所用的地砖价格;马桶虽是知名品牌,却是已经淘汰多年的系列;不过,诟病最多的还是海尔油烟机和燃气灶。

同时,据中国之声《新闻晚高峰》报道,北京市2013年执行“限价”政策,不管是期房还是现房,都严格遵循价格管控的要求,预售证审批不得高于前一期以及周边项目价格。于是,不少开发商推出了“捆绑精装修”的销售方式,通过精装修价格来拉升总利润,保利地产正是其中一个。

2013年8月,位于北京南城大兴区,被保利地产称为“首次置业第一盘”的春天里三期项目开盘。正式选房前,项目由毛坯改为精装,除购房款,业主需另交几十万元的装修款项。然而,业主们收房时却发现,灶具由日本樱花变成了北京樱花,洁具也是山寨的马可保罗,地板甲醛超标高达六倍。合同中约定的品牌变成了山寨货,房屋设计更是缺陷重重。

2012年1月,《时代周报》曝光了保利位于长沙的麓谷林语项目,交房不久房屋便出现墙壁开裂、漏水等问题。

另据《每日经济新闻(微博)》同年10月的报道显示,保利集团2008年开发的北京保利西山林语别墅也陷入质量危机。一业主称,2009年他买下西山林语的一套别墅,随后的三年时间里却被豪宅无电、漏水等多个质量问题搅得心力交瘁。对外宣称装修费高达250万元的顶级豪宅,第三方房屋检测机构检测后发现,别墅存在80处共性和个性质量问题。同时,西山林语小区11位业主反映,漏雨、漏水、电路故障是该小区房屋质量存在的共性问题。

快建快销背后藏隐患

在当前的拿地模式下,如何在短期内尽快实现销售,才是企业竞争的关键。”在接受长江商报记者专访时,余英表示,保利对武汉市场一直很看重,未来武汉要形成100亿的销售规模,成为保利第二梯队(第一梯队为北上广深)的主力。“九省通衢,千湖之城,武汉的市场很大,这些年一直卖得很好,供地量大,房屋供应量和消耗量也很可观。”

截至目前,保利武汉市场累计储地待开发量近400万方,约是企业4年的去化规模(以2014年销售量计算),为企业持续大规模的开发模式提供了充足的土地资源。而且,余英告诉本报记者,“在武汉地区,保利还会接着拿地,拿更多地。”颇有停不下来的意味。

保利手持的利器是“快周转”策略。一位业内人士表示,保利地产多年来坚持走普通住宅的开发路线,并加速“现金、土地、可售房源”的周期循环,提高资金运转效率,实现业绩的快速增长。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉分析道,保利提倡的“快周转”是一种快速开工,快速销售,以标准化、规模化取胜的战略,产品的定位大多是满足刚性需求的中小户型住宅。在这种战略下,通过加快资金、土地以及产品的周转速度来实现业绩的快速增长。企业采取的这种策略导致楼盘质量问题频频发生,这不仅伤害了消费者的利益,更会砸掉企业的金字招牌。

高地价不断侵蚀着房地产行业的利润。”克而瑞信息集团研究中心高级研究员杨科伟说,对于绝大多数品牌房企来说,从拿地开始,很多项目在8个月内入市,有些项目甚至只要6个月时间就可以上市。一位不愿具名的承建商中层领导向长江商报记者坦言,“因为赶工期,短时间内就把项目的分期工程全部建造完成,交付之后楼盘出现质量问题也在意料之中。”

同时,杨科伟称,从设计环节开始,品牌开发商就对各个环节的成本严加控制。有的项目公司甚至去找“马路”装修施工队,在项目层层分包之下,项目质量自然难以确保。

可是,高价拿地,快速卖楼,如何保持销售毛利率?

韩长吉称,保利凭借着雄厚资金实力来保持销售毛利率。保利的资金实力一方面得益于其“快周转”的运营模式,“快周转”使企业实现业绩飞速增长并维护了资金链的稳健;另一方面,保利积极地在贸易地产、养老地产以及旅游地产市场上排兵布阵,多元化的运营方式提高了企业的整体盈利水平。

此外,保利有着广泛的融资渠道,不仅有银行贷款、股权融资、债券融资,还和信托等机构建立合作关系。高周转避免企业出现资金链断裂,降低了企业的运营风险。

行业或面临大规模洗牌

房屋质量问题给保利带来的信誉危机是不可忽视的因素。”一位不愿透露姓名的分析人士曾向媒体表示。韩长吉也提出,品牌房企质量问题频发以致信誉危机,主要原因是企业采取“快周转”的战略。

这种战略往往看重销售成绩而忽视产品质量,在楼盘的建造过程中追求速度,并且对各个生产环节的成本严加控制,有的房企为了最大限度地压缩人力、物力、财力,甚至去找当地的一些小型开发商代工生产。此外,监管不严、处罚过轻也成为产生质量问题背后的推手。

对此,中国消费者协会投诉部主任邱建国认为,一方面要考虑建筑设计过程是否周全。同时,“房屋质量的标准还有一些缺陷。”譬如,毛坯房在交房时有《住宅工程初装饰竣工验收办法》等国家强制标准,然而,精装房则没有国家强制执行的验收办法。住建部相关负责人的回复是,“由于验收时,不同开发商用的材料、装修方式等难以制定统一标准,因此精装房验收标准出台的难度极大。”

一位不愿具名的房屋建筑公司资深工程管理经理表示,如果仅从建筑材料、施工标准来看,相较十几年前,已经进步很多。目前普遍出现的质量问题,更多是施工中产生的问题,导致这一现象的原因很多,建筑工人便是其中一个。“眼下大多数建筑工人流动于各个工地。由于流动频率太高,对他们来说,更在乎的是建筑施工的速度,因为他们的收入是根据施工量来定的,干得越多越快,赚得也就越多。”

不过,绿城集团总工程师孙国梁曾说,技术工人的问题并非难以解决。只要在施工过程加强管理,房屋的建筑质量是可以得到保证的。然而,和技术工人一样,建筑施工企业中那些有经验有能力的管理人员数量并不充足。

清华大学建筑系主任吴维佳表示,房屋应该有一个不断维护监管的过程。在欧洲,房屋10年要进行一次检查,确保质量达到交房时的要求。但在国内,建筑方很少有这方面的维护,这需要管理部门狠抓这件事。

对此,专家还建议:“买房前要仔细查看规划图、建筑设计图。交房时也应仔细验收,避免一些房屋质量问题。”

余英曾表示:“在降低成本这一块,我相信各个企业基本上都做到了极致,而为了降低成本,很多企业牺牲了产品的品质。”

未来市场竞争将越来越激烈,市场会淘汰掉一批产品频频出现质量问题、失去消费者信任的企业,行业将面临大规模洗牌。”韩长吉对长江商报记者说,采取“快周转”模式的房企会继续把目光盯准中小户型住宅,在这一细分市场精心耕耘的同时,企业将实现转型,寻求多元化发展。企业将向“房企+X产业”模式转变,以产业为依托,地产为载体,业务向多元化的旅游、养老等产业转移。

未来市场竞争将越来越激烈,市场会淘汰掉一批产品频频出现质量问题、失去消费者信任的企业,行业将面临大规模洗牌。

——中投顾问房地产行业研究员韩长吉

位于武汉市洪山区的保利蓝海郡小区因停车费太贵,业主随意将车停放。小区外拥挤的街道与小区内空空的地下车库。

武汉保利蓝海郡多栋楼顶屋顶渗水。

 来源:长江商报

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因为被保利“江门大都会”项目部以各种理由克扣工钱,又遭到工人追讨工资,湖北籍包工头胡耀明站在长江商报记者面前,眉头深锁,满面愁容。
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