将给母公司带来丰厚投资收益

在资本市场,通过分拆上市获取股权的二次溢价并不鲜见。对于体量庞大、业务丰富的大型房企而言,将经营成熟的子业务板块分拆上市,主要有两点好处:一是选择分拆的子业务板块在母公司主体中往往存在市值被低估的现象,将其分拆出来更有利于该业务后期的拓展;二是随着房地产“白银时代”到来,利润空间正面临逐步压缩的困境,短期内改善盈利水平近乎是不可能的,而通过此种方式可迅速为母公司带来丰厚的投资收益。

万科及其他房企如中海、保利、碧桂园等,提出分拆物业管理板块上市,主要目的是迎合资本市场对“整合”类概念的追捧,希望能得到较高的估值。拆分成功后,将能通过新融资平台进行独立发展,减轻资金压力。

业内人士表示,分拆上市仅仅是第一步,针对于物管业务,尤其值得房企注意的是:在后期的运营过程中,需保证扩张速度与服务质量提升的协同性。“传统物业管理服务的盈利空间小,与服务质量间存在无法解决的矛盾,因此市场化运作与业主满意度或将背道而驰。”相关分析人士表示,从理想化的角度来看,唯一的解决方式是房企加快对社区O2O业务的探索,培养出新的盈利模式,通过这部分收益对传统物业管理业务进行补充。但同时,业主是否能养成使用社区O2O服务的习惯,取决于其对传统物业管理服务的满意程度,在培育初期有亏损的可能,选择分拆上市将有可能面临投资者的压力。

一波三折,分拆有助管理精细化专业化

酒店经营

相比于物管业务而言,酒店经营的分拆之路则显得“一波三折”,无论是碧桂园、还是世茂,对此只是一提再提,还未将其正式提上日程。这可能源于酒店经营本身的行业属性,作为一个夕阳产业,其一直以亏损著称,即使上市估计也很难带来较高的溢价效应。房企意欲分拆此类板块上市,更多的是从企业运营角度来考量,不同业务板块分拆成独立公司,管理的精细化程度和专业度都将得到进一步的提升。

业内人士提醒称,对于广大房企而言,选择分拆酒店业务上市,仍有几点有待注意: 一是现有酒店经营业务的成熟度。较大的市场覆盖率和相对成熟的管理团队是保证其上市后稳定增长的前提,这也是投资者们所看重的。世茂敢于分拆酒店业务上市,也源于其已形成了较为成熟的酒店管理体系,不仅有自己的经营管理团队且截至2014年底,其已经营了十二家酒店,累计客房数量超过4600间。

二是对于自身酒店发展前景的预判。以碧桂园为例,酒店的建立初衷主要是基于促进住宅销售的目的,加上其一直以运营“郊区大盘”著称,产品往往位于交通不便的偏僻地区,主流刚需客群实则很难满足酒店经营的需求。对于碧桂园而言,只有找到创新的盈利途径,上市之后才会有良好的股价表现。

三是分拆上市的时机。之所以世茂的分拆上市计划一拖再拖,某种程度上也源于其一直都等待合适的时机,如何在资本市场的周期性波动中找寻机会也是每个意图分拆上市的房企所需思考的问题。

（来源：新快报）