基于此基本面的研判

尽管上半年，一些城市的房地产的销量和价格在政策组合拳的助力下开始回暖，但行业本身已经告别“高利润、高增长、高回报”的三高阶段，由于三四线城市的库存压力，房地产事实上已经从短缺经济走向结构性的过剩，开发商和房地产行业的洗牌和改变不可避免，一些中小地产企业要么被并购，要么退出房地产行业。在这种情况下，放开外资开发的限制，放宽外资机构和个人购房的限制，并不能使房地产的基本面逆转，外资成为中国房地产接盘侠恐怕只是一个美好的愿望。

就此而言，放松外资限制并不会逆转房地产的基本面，也不用担心中国房价再次的暴涨。未来影响中国房地产走势的最大因素，除了宏观经济的基本面，还有人民币贬值和降准降息宽松政策的双重影响。在正常情况下，人民币贬值会引发国际资本的退出，从而使整个房地产市场承压。笔者预计，人民币贬值的周期尚未结束，本次贬值的幅度应该在10%左右，这意味着大量的国际资本仍然会离开中国的房地产行业，对房地产市场的复苏造成很大的负面影响，事实上，在人民币8月11日贬值之后，我在微博中就指出，贬值影响最大的是中国的房地产行业。这次住建部放松外资的限制，事实上是在对冲这种影响，但很显然，外资不会傻到这个时候大举杀入中国房地产。

当然，降准降息对房地产投资而言是具有积极意义的，降准降息的情况下，房地产价格很少有下跌的，但降准降息又意味着宏观经济本身面临极其严峻的态势。目前，全球都在担心中国经济，正如FT的首席评论员马丁沃尔夫所言：“我们必须分清哪些事值得担忧，哪些事不值得。中国股市下跌就属于后一类。真正值得担忧的是，中国当局明显连一次股市泡沫破裂都没有能力很好地应对，但他们面对的任务却非常之艰巨。”面对投资、出口、房地产、人口红利等过去一系列拉动经济增长的动力的熄火，“中国的处境将是多么的艰难，而中国可能会采取的一些选项实际上会造成多么大的动荡。”在这种情况下，中国刺激经济最大可能，甚至必须采取的办法仍然是人民币贬值和货币放水，众所周知，这种办法是双刃剑，一方面可能短期推动增长，另一方面，使得经济结构问题更加严重，从而酝酿更大的危机。

基于此，我们对中国房地产市场的未来并不乐观，除了少数城市的房产在人民币贬值的情况下具有一定的保值能力之外，大量的中国房地产事实上应该选择卖出。对于中国的购房者而言，千万不要以为放开外资限制迎来了接盘侠，在房地产的基本面、宏观经济的基本面、以及财富周期的基本面都发生变化的情况下，所有人都到了该和中国的房地产投资做告别的时候。

(来源：光远看经济 guangyuanview)