2，羊毛出在猪身上

丁祖昱表示，房企分拆物业上市，最难过的还是盈利关。

目前，市场上超过九成的物业公司都是亏损的，多数需要关联的开发商进行补血运营。而对于这些正寻求上市路径的房企来说，在批量收购了其他物业公司后，如果还没有找到一个很好的盈利渠道，势必会成为负担，源源不断的资金投入，以及在后续的物业管理过程中可能带来的品牌折价。对于房企来说，分拆物业上市，既有价值所在，又存无处不在的风险。

在克尔瑞研究中心分析师朱一鸣看来，目前物业的盈利模式仍在探索中，进入的门槛低，竞争越来越激烈，盈利水平也会逐渐下降。而未来三五年，盈利模式都会是一大挑战。现在房企的一般做法是，先分拆上市，再寻找盈利模式。虽然后续的财务报表显示都不会太差，但并不能代表真正的盈利能力。

目前，市场上能参考的盈利模式只有彩生活。其盈利增长点除了物业管理费外，还有工程收入，以及基于互联网的物业增值收入。

上述业内人士表示，单纯的物业管理类公司，即无法获得持续盈利，也很难在资本市场上获得较高估值。这些物业类上市公司的成败关键取决于在规模化基础上的多元化业务开拓能力，尤其是社区O2O平台的运营能力。

同策咨询研究部总监张宏伟告诉云地产，物业本身盈利比较难，主要靠物业之外的增值服务，让羊毛出在猪身上，是物业解决盈利模式的破局之道。对于业主来讲，医疗、养老、教育、就业、金融等方面仍然有较大的需求空间，对于物业管理公司来讲，这也就成为这些企业提供增值服务并发展壮大的市场机会。

张宏伟表示，从物业公司增值服务收益来源来讲，主要分为三类：

第一、社区增值服务收入，包括生活超市、社区电商、便民服务、O2O服务等。开发商在开发阶段其实就开始积累了大量用户数据，进入物业服务阶段后，除基础的生活服务功能外，物业公司可以构建社区O2O平台，展开与社区周边的商家合作，通过APP将商家从线下引到线上，形成完整的商业闭环。

第二、金融收入，主要是小额贷款服务。包括提供买房首付贷、装修贷等小额贷款服务，为社区服务产业链条上的商家提供小额贷款服务等等，物业公司可以在小额贷款服务过程中获得息差收益。

第三、资产收入，包括房屋买卖、房屋租赁、白领公寓、社区养老、社区教育等运营性物业的租金收益和资产本身的增值收益两方面。

但必须指出的是，对于所有的物业公司来说，增值服务虽然潜藏着巨大的价值，但目前的收入贡献比仍然不高。未来的社区增值服务，虽然拥有天然的地缘优势，但是如何对抗诸如阿里、京东、百度、苏宁等强大电商巨头的野蛮进入，如何有效的掘金社区蓝海市场，还有待好好研究。