【地产中国网·原创报道】麻雀变凤凰，物业是最好的例子。随着彩生活在资本市场的大获成功，一大波企业正汹涌而至挖掘这已被广泛认证的蓝海市场。

对于这些龙头房企来说，分拆物业简单，分拆后规模的扩张、团队的建设、管理架构的建立等都不是难事，而最难最重要的则是商业模式和盈利模式的构建，这是赢得投资者信任和资本市场信赖的最核心部分，也是在存量时代挖掘蓝海价值的最重要手段。

1，房企的集体冲动

这几天，房企们紧赶慢赶出中报，机构们也熬夜加班忙解读。易居中国执行总裁丁祖昱总结称，虽然亮点不多，但还是出现了一些比较有意思的情况，比如多家房企都不约而同提出分拆物业单独资本化。

据公开信息显示，目前，已有万科、中海、保利、碧桂园、富力、绿城、旭辉、禹州等超过10家房企表示要分拆物业并积极寻求资本市场路径。中国物业管理协会会长沈建忠表示，公开的不一定会马上上市，而闷不吭声的可能会进展较快，事实上，没公开的还有很多。

深圳某大型物业公司一位内部人士告诉云地产，现阶段，中国大概有10万家物业公司，其中目前约有50家物业公司准备登陆资本市场，主要是港交所和国内的新三板。

云地产对这一数字的准确性保持理性看待，但不可否认的是，内地社区运营第一股彩生活上市后在资本市场赢得的良好反响以及持续的盈利增长都让其他房企蠢蠢欲动。

刚刚出炉的彩生活2015年中报显示，上半年实现收入2.78亿元，净利润1.15亿元，分别同比增长70.2%与56.6%。毛利率达到73.9%，同比增长7.8%。而形成鲜明对比的是，上半年房地产开发企业的利润率多半下滑，利润增幅比例也大大减少甚至不增反跌。

白银时代，楼市已经进入下半场，将逐步进入存量房时代，传统的开发业务已经后劲不足，对于房企来讲，未来的核心竞争点一定是在存量房领域。

而物业管理是存量房和社区服务的最好切入点。沈建忠表示，老百姓最值钱的是什么?是房子。一辈子待的最长时间的地方是哪?是自己家。如果服务能够在家里面完成，何乐而不为。因此，物业管理是一笔很大的存量资产，社区服务是一个很大的蓝海市场。如何去挖掘?寻找到一个好的商业模式和盈利模式，非常重要。

此外，目前进入物业的门槛非常低，不少房企、资本大鳄、互联网巨头对于这个领域虎视眈眈。一位业内人士表示，未来，物业行业的发展趋势必然是行业整合加剧，一方面是行业巨头的规模扩大，不断并购中小型物业公司，另一方面是众多中小型物业公司走向联合，这两者都会让中国物业行业的集中度提高。

2，羊毛出在猪身上

丁祖昱表示，房企分拆物业上市，最难过的还是盈利关。

目前，市场上超过九成的物业公司都是亏损的，多数需要关联的开发商进行补血运营。而对于这些正寻求上市路径的房企来说，在批量收购了其他物业公司后，如果还没有找到一个很好的盈利渠道，势必会成为负担，源源不断的资金投入，以及在后续的物业管理过程中可能带来的品牌折价。对于房企来说，分拆物业上市，既有价值所在，又存无处不在的风险。

在克尔瑞研究中心分析师朱一鸣看来，目前物业的盈利模式仍在探索中，进入的门槛低，竞争越来越激烈，盈利水平也会逐渐下降。而未来三五年，盈利模式都会是一大挑战。现在房企的一般做法是，先分拆上市，再寻找盈利模式。虽然后续的财务报表显示都不会太差，但并不能代表真正的盈利能力。

目前，市场上能参考的盈利模式只有彩生活。其盈利增长点除了物业管理费外，还有工程收入，以及基于互联网的物业增值收入。

上述业内人士表示，单纯的物业管理类公司，即无法获得持续盈利，也很难在资本市场上获得较高估值。这些物业类上市公司的成败关键取决于在规模化基础上的多元化业务开拓能力，尤其是社区O2O平台的运营能力。

同策咨询研究部总监张宏伟告诉云地产，物业本身盈利比较难，主要靠物业之外的增值服务，让羊毛出在猪身上，是物业解决盈利模式的破局之道。对于业主来讲，医疗、养老、教育、就业、金融等方面仍然有较大的需求空间，对于物业管理公司来讲，这也就成为这些企业提供增值服务并发展壮大的市场机会。

张宏伟表示，从物业公司增值服务收益来源来讲，主要分为三类：

第一、社区增值服务收入，包括生活超市、社区电商、便民服务、O2O服务等。开发商在开发阶段其实就开始积累了大量用户数据，进入物业服务阶段后，除基础的生活服务功能外，物业公司可以构建社区O2O平台，展开与社区周边的商家合作，通过APP将商家从线下引到线上，形成完整的商业闭环。

第二、金融收入，主要是小额贷款服务。包括提供买房首付贷、装修贷等小额贷款服务，为社区服务产业链条上的商家提供小额贷款服务等等，物业公司可以在小额贷款服务过程中获得息差收益。

第三、资产收入，包括房屋买卖、房屋租赁、白领公寓、社区养老、社区教育等运营性物业的租金收益和资产本身的增值收益两方面。

但必须指出的是，对于所有的物业公司来说，增值服务虽然潜藏着巨大的价值，但目前的收入贡献比仍然不高。未来的社区增值服务，虽然拥有天然的地缘优势，但是如何对抗诸如阿里、京东、百度、苏宁等强大电商巨头的野蛮进入，如何有效的掘金社区蓝海市场，还有待好好研究。