历时15年

长实在京别墅终亮相

类似泛海项目不在少数，在中央别墅区，记者了解到，早在1993年，长江实业就作为大股东之一开始参与誉天下所在地块开发；2003年，长江实业完全拥有该地块；2005年，取得北京市住建委颁发的施工证并开始建设，但不久便因故停工；2008年，重新开工。

长江实业2008年年报显示，誉天下项目占地面积为74万平方米，建筑面积为44.5万平方米，分三部分分期开发，其中，第一部分预计完工时间是2010年，第二部分是2012年，第三部分是2014年。

而长江实业2013年年报显示，誉天下项目未完工土地又被分为4个部分，分期开发，其预计最后的完工时间是2018年。这意味着，从1993年参与开发算起，这一项目的开发时间是24年。

时隔6年，誉天下从600万元左右/套的经济型别墅跃升为千万元级别墅。今年5月，长实集团旗下誉天下再推新品——温榆府。一如誉天下入市便热销的惯性态势，温榆府开盘两周便告售罄，连续数周排在千万级别墅产品销售榜前列。

事实上，相比中央别墅区其他产品，温榆府拥有太大的价格优势。2013年7月23日，中粮以23.6亿元、同时配建3.3万平方米公租房的代价，拿下北京市朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块，地块溢价率42.1%，实际楼面价高达4.8万元/平方米，刷新了当时北京土地出让历史上的单价纪录。而今年，温榆府的销售均价仍未及中粮当时拿地的楼面价。对此，业内分析人士表示经过10年的开发，中央别墅区可供开发的土地越来越稀缺，房价随地价不断上涨，区域地块价格进一步提高，誉天下价格也可以水涨船高。

价格虽涨

周围环境仍是硬伤

其实，楼盘延长销售期，有时也是无奈之举。作为泛海国际而言，久久悟盘不销售的理由也是这一区域存在的最大问题——东风乡辛庄地块。据了解，此次泛海国际推出的最新产品与之前销售的产品的时间相距甚远，主要是因为其所临近的辛庄拆迁问题一直没有解决。

根据公开资料显示，泛海建设集团股份有限公司旗下两家子公司，分别为北京泛海东风置业有限公司和北京星火房地产开发有限公司，于2004年获得的9宗东风乡地块，在进行了泛海国际居住社区一期建设和销售后，二期项目在拿地六年后一直未如期开工。

东风乡辛庄地块是一幅占地面积30.57万平方米的地块，如今绝大多数土地都已经完成了拆迁。而泛海·世家的项目便是在此地块上开发建设，但对于这块泛海国际项目中最高端的产品来说，其西侧仍有上述未拆迁的部分辛庄地块土地。在经历了前后拆迁时间长达十余年的拉锯战之后，此刻的辛庄村牌楼依然竖立在泛海·世家的西侧上，但与之前不同的是，辛庄已成为东四环外着名的城中村，断壁残垣中，废品收购站、村民自种菜地及村集市清晰可寻。

在这片未拆迁的地块上，杂草丛生，还开辟出几条水泥小路，不时有车开进开出，空旷的地方则成了停车场。甚至还有一些人在没有拆除的民居平房做起了小生意，每天早上，小饭馆和集市使得这里变得拥挤不堪。

事实上，受到辛庄拆迁影响的还远非只有泛海·世家这一产品。其在二期地块上推出的泛海·容郡产品也受到了辛庄拆迁的影响，与整个容郡社区不远便是辛庄原地回迁的回迁房。而被回迁房环绕的泛海国际，与其主打的“豪宅形象”极度相悖，也成为了不少购房人放弃购房于此的主要理由。

除去回迁房因素外，泛海国际二期也难逃“捂地”之嫌。早在2010年，国土部曾下发的《有关房地产开发企业土地闲置情况表》中便提及，北京闲置土地共160宗，总面积703万平方米，其中，因企业原因造成的闲置土地共计148万平方米，涉及合同金额8.5亿元。

泛海国际所持有的辛庄地块也在此之列。而据辛庄早期的居民介绍，在2003年辛庄地块的拆迁中，拆迁的补偿款仅为3375元/平方米，相比现在动辄8万元/平方米的售价，已经提升了近23倍。此外，针对目前位于泛海·世家西侧仅剩的一部分辛庄地块何时能够拆迁，也依旧没有定数。