【地产中国网·原创报道】“项目资金链出现问题，内部员工集资。”早在两月前，位于北京朝阳区核心地段一高端项目就传出资金链断裂的消息。但内部员工出于自保，拒绝提供相关证据。就资金链安全问题，记者试图采访该公司高层，但至截稿前，并没有得到回应。事实上，该企业其他地方的项目，也曾传出资金链断裂的问题。

无独有偶。李琴(化名)在贵州兴义从事酒店行业，主业之外，多年来她一直给当地一家地产公司从事高利贷融资业务，因为利息丰厚，她也拉拢整个家族;五六户家庭约400多万投入其中。然而，今年上半年，该企业因经营不善资金链彻底破裂，目前这笔钱如石沉大海。虽回款无期，但她仍拒绝透露该公司名字。

这样的案例很多，见诸媒体的仅是小部分。日前有媒体报道，华光地产被江苏省常州市天宁区人民法院宣布破产清算;另外，浙江广厦发布公告：公司决定在未来三年内逐步退出房地产业务，进入有发展潜力和增长空间的新领域，实施产业转型。在这之前，包括兴润置业、盈嘉地产在内的十余家中小型房企均因资金链断裂而“破产”、“跑路”，旗下项目也多半烂尾。

“中小房企日子不好过，很多企业已退出地产业务。”融侨集团副总裁康红恩告诉地产中国网，房地产下半场，中小房企为求生存，要么拼命追求规模化，要么转型升级。但拥有清晰战略的企业并不多，真正有能力去落实更为不易。

生死劫一：发展空间受压

白银时代，楼市进入下行通道，住宅需求趋近饱和，导致房地产市场成交萎靡，房企利润趋薄。

据Wind统计数据显示，沪深两市有71家上市房企公布了2015年中报业绩预告，其中预告净利润亏损的企业就有27家，占比近四成。其中，万科集团的高增长状态也已结束：利润增速也只有0.8%，同比下降58%。

“短期内，受高库存、投资性需求减少、落实不动产登记制度及房产税推出预期等因素影响，去化压力仍然较大，行业利润率可能进一步下滑。”对于退出房地产业务，浙江广厦称。

“地产行业已不属于高利润、高空间行业，之所以大型房企还能赚钱，是因为他们联合起来去做集中采购，把建筑、人工、资金等成本全部控制在低范围内。” 汇联金融服务控股有限公司执行董事、首席运营官郭馨孺说。

因此，中小房企的发展之路，越来越难，可谓举步维艰。

“行业面临寡头垄断和规模效应。上千亿的房企可利用品牌、规模优势，获取较低融资成本，吸收人才，获取项目及现金流，而中小房企的发展空间受到严重挤压。”康红恩说。

地产行业的机会依然存在，关键是要有一个谨慎的开发思路。康红恩认为，中小开发商适当的压力、危机感都是应该的，相比大型规模化房企，中小房企任何时候都要想明白明天在哪里。企业要有所为，有所不为。

“我们不可能再唯规模而论，企业必须要转型。在强调规模适度的同时，更要重视做强，做优。在指标上更加重视利润率、负债率、现金流、销售回款、周转、成本。”不过，康红恩坦言，大型房企落实战略，也需要酝酿多年，中小型房企，受限于资源、人才，转型更为艰难。

生死劫二：资金链短板

资金压力，是一把高悬于房企头上的达摩克里斯之剑。很多中小房企破产就因为资金链断裂。

黄金十年，地产行业靠规模和速度取胜，投入资金巨大。不过，除个别大型房企具备供血能力外，大多数中小房企都需要依靠银行借贷或私人融资。白银时代，大型房企纷纷改变投资方向，或依靠雄厚实力继续坚持，但中小房企资金链十分脆弱，一旦资金回笼环节出现滞缓或停顿，前期投入无法偿还，必然导致资金链断裂。

尤其是一些2009年、2010年进入楼市的小型房企，拿地成本高，降价空间小，资金回笼慢。其中，以土地为主要资本来源的企业，或是以土地为主要杠杆的企业，情况更为突出。

加上房地产本身也将迎来银行还贷和信托还款高峰。因此，房企资金链断裂导致破产，再正常不过。

事实上，目前一些中小房企从买地开始就“差钱”，对资金需求几近“饥不择食”，甚至靠借高利贷维持生计。

“现在市场不太好了，房地产行业的不良贷款率明显上升，银行也不敢轻易向开发商贷款了。”银行方面相关人士介绍说。

因此，云地产认为，盲目追求规模化，财务规划过于风险化，容易导致资金链断裂，而保持适度的现金流非常必要。

生死劫三：拿地困境

不过，资金链断裂，不应只归咎于市场疲软，与企业自身过于激进的战略模式有关。

前几年，企业只有大规模和高速度，才能保证资金流转和维持，并取得丰厚利润。而中小房企为了生存和发展，往往追求比大型房企更快的增长速度，经常采取疯狂高价抢地的激进战略，盲目快速扩张。

“房地产不是好玩的事，是在钢丝上行走，当地产形式好的时候，别忘了我们还在钢丝上行走。”此前，华远地产总经理孙怀杰在接受云地产采访时认为，看好一个地区市场，持积极的拿地策略，也并不代表一定要玩命拿地。

“2007年土地为王，很多企业拼命拿地，但2008年金融危机，变为现金为王，很多企业喘不过气来。”孙怀杰建议，企业拿地战略战术一定要保持冷静。

事实上，这几年开发商对城市的战略选择上非常同质化。大家都想进一线城市，而对二三线城市的选择上眼光也很雷同。大家都看好，意味着大家都想往里挤，这必然导致高价拿地成为常态。

这对二三线中小房企而言，本地化优势不再，独立拿地开发越来越困难。除此之外，高价拿地等同于高杠杆，也便意味着只能实现高周转，否则企业利润率很难控制。而一旦项目不能及时销售，风险往往最先暴露，使资金循环出现缺口。

对此，有关专家建议：“跟大开发商合作拿地，或者纯粹给大开发商做财务投资，也比自己拿地开发的收益要好。”

链接：离场的房企们

8月17日，老牌房企莱茵置业公告称，公司更名为莱茵达体育发展股份有限公司，经营范围变为实业投资，包括体育活动的组织、策划，体育场馆的设计、施工、管理及设备安装等，剥离地产，全面转型体育产业。

8月12日，在南京开发银河湾福苑、银河湾花园、银河湾紫苑等多个楼盘的华光地产，在江苏省常州市天宁区人民法院公告中，正式被宣布破产清算。

8月7日，海德股份公告称，公司作价8750万剥离房地产业务。

5月，江中地产作价41.5亿元将房地产业务卖给了九鼎投资。

2月，上海证大集团戴志康宣布退出房地产。