整整8个月，240多天，5760个小时，北京壹号院5套豪宅，原封不动。如果有人做个拿证多久不开盘的榜单——或者说无销售记录，估计它能进入前三甲。

眼下北京顶豪市场行情那么好，它的表现，无非出于两种情形，要么是卖不动，要么是不想卖。

搞不懂融创老板孙宏斌在想干什么，是为了精雕细琢?故意捂盘惜售?或许，这种拖延销售的手法，也是一种拔得调性的技巧?的确，连你想去看个房，还得先刷卡100万元。这与时下最流行的互联网用户体验思维，有些格格不入。

北京壹号院算是北京顶豪里的异类，地王出身，楼面地价达到七万元/平方米，融创想好好做产品的心情，是可以理解的。但这种层级的顶豪，在北京市场上不仅它一家，大家却是循规蹈矩的。

直白地说，越是地王，越是明星产品，更应该懂得爱惜自己的羽毛。

例如，西北三环旁的顶豪万柳书院，没有去玩这些所谓的神秘感，欢迎用户预约品鉴，当然，更不需要你带钱去。它卖得很贵，但不装逼，市场也得出结论——口碑好，卖得也很好。越牛逼的产品，更应该去分享，难道孙宏斌非得把自己包裹着，玩吊胃口的营销手法，那是最老套的了。但北京壹号院的口号却叫得很响——“代言中国”，这个“代言人”却没几个人见过。

如果说，是因为产品还没打磨好，那孙宏斌为何还非得抢那个早去拿证呢——2014年12月13日。这里或许有他的苦衷，觉得好不容易政府放开了豪宅的预售价，能拿到16万元/平方米的预售证，已是阿弥陀佛了。

不过，从现有的商品房预售管理办法来看，预售证也是个烫手的山芋，开发商需要十分精准地拿捏好时间。拿早了嘛，一切卖房的条件没准备好，比如样板间和售楼处没有接待客户的能力。北京壹号院应该属于这一类，突然审批下来的预售证，狂喜之余下有些担忧。这有点像孙宏斌铩羽绿城和佳兆业一样。

按照常规的逻辑，融创不至于犯那么低级的错误，它在北京也开发过像西山壹号院、紫禁壹号院这样的豪宅，但拿证与开售的节拍，不会像这次差得如此离谱。相比“捂盘”的说话，情报哥更愿意相信，这是融创刻意为之，想把产品展示地更为完美，想获得更高的溢出价。因为那块农展馆的地，实在太稀缺了。

但，前提是要遵守游戏规则，10年前，北京市建委就规定，“楼盘拿证后必须三天内开盘”，这个政策至今没有废止，2013年年底也重申过一次，它有效。

作为成功的商人，孙宏斌应该很懂规则，否则也不会生意做得那么大。须知，豪宅也是商品住房，政府并没有为它售价高，就可延后卖开绿灯。

相反，它的竞品们，绝大多数是很遵守规则的，情报哥今天就都选几个典型逐一枚举。

万柳书院，是被公认今年的顶豪热销之王。它于2015年1月7日拿证132套，并于1月28日就有了网签记录，截至8月10日已卖出27套，最高单套价格超过18万元/平方米。不过，它与北京壹号院取得期房预售证稍有不同，拿到的是现房销售证。

如果说这个例子不具有太大说服力，那么再看看同为期房的中粮瑞府和龙湖西宸原著，两者今年初次拿证的预售最高单价，分别是22万元/平方米和25万元/平方米破纪录。其中，中粮瑞府因价格高不被看好，但它也没有拖时间开盘。

孙河板块地王中粮瑞府，在5月30日拿证48套，在7月15日出现网签记录，截至8月10日卖出3套联排，最高单套总价位4375万元。西南三环边的西宸原著，6月11日拿证，6月18日就有网签记录，截至8月10日卖出复式8套、叠拼2套和联排7套，单套总价都在3000万元以上。

这几个鲜活的例子，足以让犹抱琵琶半遮面的北京壹号院汗颜，为同行所不齿。一般的逻辑是，开发商在打造产品时，万事俱备，只欠预售证。北京壹号院在拿证长达240多天，网签记录至今还是0，其个中原因到底是什么?仅从拿证的角度上，孙宏斌有些仓促，或者对这个楼面地价高达7.3万元/平方米的土地，存有深深地敬畏之心。当然，也无形中折射出，他对目前已经成型产品的底气不足。

8月1日，北京壹号院的孪生兄弟“使馆壹号院”也领取了预售许可证，210套，单套面积在135-271平方米，最高预售单价17.7万元/平方米。它是否如北京壹号院，一再拖延开盘呢?

(来源：微信公众号房情报 fangqb001)