2.城镇旧房改造市场建设可行性

一是房地产业数量型增长模式不可持续。

在中央及地方稳定住房消费系列组合拳政策的刺激下， 上半年全国商品房销售面积由前5个月的下降0.2%转为增长3.9%，热点城市住宅交易量明显上升。但在住宅交易回暖的过程中，房地产市场出现新的运行特征，将对房地产业数量型增长模式提出巨大挑战。主要表现在：

二手房交易日趋活跃。在住宅成交回暖过程中，新房和二手房市场走势截然不同。以北京为例，据中介机构统计，今年上半年北京商品住宅(剔除保障房和自住房)合计成交套数较上年同期下降11%，创下历史同期新低。而二手房市场却“量增价稳”，成交套数约为新房成交套数的3倍，同比增长88.6%。今年上半年全国二手住宅交易量剧增已经成为房地产市场的普遍现象。随着二手房在市场交易结构中比重快速上升，新房去库存将会受到明显干扰，也将影响到未来房地产市场供求关系格局。

房地产开发投资意愿下降。今年上半年全国商品房销售面积增速持续回升，同比增速由年初的下降16.3%快速回升至上半年的3.9%。而房地产开发投资增速由年初增长10.5%持续回落至上半年的4.6%。经过十多年持续较快发展，楼市供求双方趋向理性，即使当前一线城市房价出现环比上涨，也没有可能再现过去疯狂买房状况。

2015年上半年，北京市住宅新开工面积为559.8万平方米，下降17.8%。即使是在住宅成交回暖的上半年，全国房地产开发企业土地购置面积同比下降33.8%。这些情况表明，房地产开发企业对住宅市场前景预期还未完全恢复到市场调整之前。

商业地产运行低迷。随着“互联网+”对商业零售模式的冲击，以及对传统消费习惯的改造，城市商业零售份额日益受到挤压，已经呈现出需求不足的状况。目前看，部分城市的商业地产过剩风险开始显现。据中介机构统计数据显示，2015年末全国主要城市商业综合体存量面积将达到3.6亿平方米，2016年以后更将突破4.3亿平方米。即使是在一线城市北京，今年前5个月，北京市商品房销售面积同比下降5.8%，而住宅销售面积同比增长8.9%，反映出商业地产滞销风险。

这些情况表明，我国房地产业数量型增长模式运行空间日益狭小，致力于新房建设，增加建筑面积，未来将面临较大的去库存难题。

二是投资对宏观经济增长的支撑作用趋向下降。

固定资产投资是资本形成的主要途径，也是破除未来经济发展瓶颈的有效方式。今年上半年，我国固定资产投资同比名义增长11.4%(扣除价格因素实际增长12.5%)，增速比一季度回落2.1个百分点。当前制约投资增长的主要原因有，社会投资意愿下降。上半年我国民间投资增长11.4%，与全部固定资产投资增长速度持平。过去，民间投资集中的领域主要为房地产。随着房地产业调整进一步演变，民间资本进入房地产领域的积极性有所下降。同时，新兴产业投资的前景还不明朗，盈利模式还在探索，也在一定程度上降低了民间投资的积极性。

此外，项目落地进展相对缓慢。项目建设落地，既需要前期可行性研究的科学充分性，也需要资金及时拨付，更需要项目管理方积极作为。但从当前项目落地进展情况看，难以达到预期进展。未来需要进一步加快项目建设督察，推动项目落地建设，发挥投资对宏观经济增长的关键支撑作用。今年上半年固定资产投资到位资金同比增长6.3%。其中，国家预算资金增长18.6%，国内贷款下降4.8%，自筹资金增长8.6%，利用外资下降30.9%。贷款增长速度回落，反映出金融机构信贷投放意愿的下降。综合来看，投资对宏观经济稳定增长的边际作用开始出现递减。

三是居民消费扩大需要寻找新的方向。

截至2015年6月末，我国住户存款余额高达53.28万亿元，这还不包括以证券交易结算资金、金融机构同业存放形式的存款，可见我国居民消费购买潜力巨大。在宏观经济增长速度放缓过程中，消费需求对宏观经济增长的支撑与驱动作用明显上升。今年上半年，我国最终消费支出对国内生产总值增长的贡献率为60.0%，比上年同期提高5.7个百分点。

尽管如此，应该看到抑制消费需求的因素依然存在，消费对宏观经济稳定增长的作用仍有很大提升空间。从改革开放三十多年来，我国居民消费热点随收入增长和宏观经济形势不断变化。改革开放初期，自行车、缝纫机是年轻人结婚必备的两件耐用消费品。上世纪80年代初，电视机、摩托车成为消费热点，由此带动家用电器消费的爆发式增长。到了上90年代，手机和高端家用电器进入普通家庭。1998年住房制度改革启动后，住房消费成为家庭消费持续热点。20世纪初，围绕着手机消费，我国通信产业得到飞速发展。国际金融危机爆发后，黄金珠宝等消费也一度成为消费热点。

但从目前情况看，过去这些消费热点都已经成为历史，对宏观经济增长的推动作用趋向下降。特别是住房消费增长潜力已经受限，居民消费急需新的热点。而城镇旧房改造需求关系到普通家庭切身利益和消费水平，存在巨大需求潜力，可以成为消费新热点并发挥长期作用。事实上，在个人消费难以有效启动情况下，地方政府将注意力放在城镇存量住房改善上，通过政府补贴、金融支持、居民投资等，刺激相关消费释放，并驱动内需增长。应该看到，城镇存量住房改造，不仅可以创造投资，而且还可以改善民生，而且也为房地产业发展指出了一条新的发展道路。