城镇旧房改造市场空间巨大

过去几年来，全国各地多次出现城镇旧房倒塌、电梯卡人、住宅质量频发的报道，已经引起了社会广泛关注。城镇住宅居住质量主要依赖于建设时的空间构造和装修风格，这些并不因为时间迁移而内在促进旧房居住质量的改善。

1.旧房改造市场建设必要性何在

一是城镇旧房改造需求较为旺盛。

1998年我国推出住房制度改革以来，将近20年时间我国住房建筑面积成倍增长。期间，住房建筑技术和装修理念也在不断进步，新型建筑材料也在不断应用，住宅配套设施建设也在逐步完善。但这是一个缓慢渐进并逐步加速的过程。很多上世纪盖的房子，特别是1990年前后新盖的住宅，存在套内面积狭小，附带卫生及水电工程建设落后，墙皮掉落，隔音效果差等问题。但因为还没有危及住宅居住质量，也没有可能全部拆除重建。

即使如此，因为住宅本身折旧和建筑构造落后，所以居民改善住房品质的愿望十分强烈，这其中包括住房加固、电梯安装与更新、外墙面修缮、水电改造、停车位建设等等，都与原居民日常居住生活品质提高密切相关。此外，还有部分上世纪80年代建造的楼盘，经过近30年的物理与化学折旧，住宅安全与质量问题需要引起地方政府主管部门的高度关注。

最近几年，城镇居民住宅楼倒塌的事件有增多趋势，城市危房改造空间巨大。据统计，2013年上海市各类居住房屋已超过5.6亿平方米，其中老旧住宅约占2.2亿平方米，这些房屋由于各种原因，其结构、设施均存在不同程度的缺陷，有的设施老化甚至影响到了居住安全。据调查，1980年前北京建成的房屋也多不满足北京地区抗震设防标准；没有节能措施，附属设施老化。综合来看，我国城镇旧房改造潜在和现实需求巨大。

二是城镇旧房改造需求市场规模较大。

截至2013年末，我国城镇居民人均住房面积32.7平方米。假定城镇常住人口基本等同于城镇居民数，按照当年城镇常住人口7.3亿来计算，我国城镇大约有存量住宅面积为238.71亿平方米。今年上半年全国商品房销售均价为6815元/平方米，考虑到折旧因素，按照0.5系数来折算，存量住宅销售均价为3407元/平方米，由此可以推导得到全国存量住宅总价值为81.33万亿元。

当然，并不是所有存量住宅都需要对居住品质进行改善。最近10年我国住宅销售面积大幅增长，2010-2013年期间，我国共销售商品住宅面积合计为84.85亿平方米，约占城镇存量住宅面积的1/3。若以2000年划界，2/3存量住宅或多或少都需要对品质进行改善。我们假定每平方米居住品质提升成本为100元，那么存量住宅品质提升市场空间大约为15000多亿元。当然，上述估算过程过于简单，可能并不反映实际情况。应该看到，我国城镇旧房改造和危房处置是一个动态连续过程，实际上市场潜力可能远较上述估算要大。