启动城镇旧房改造需要注意哪些问题

一是如何有效引导家庭有序改造旧房。

城镇旧房改造是一项系统工程，需要激发家庭自主改造积极性。如果业主自身没有改造积极性，那么政府引导行为容易受到抵触。在住宅区每栋楼房里，每家每户经济条件、生活习惯都不同，强行推进楼房改造，容易发生纠纷。即使就单户家庭而言，为改善居住品质进行的装修，将给邻居的正常作息带来不便。特别是类似为旧房新安装电梯，费用摊派实际上也不纯粹是技术活，低层住户可能借口不需要电梯而主张不承担相关费用，这需要政府耐心解释、沟通与费用分摊的合理设计。

二是如何发挥政府财政资金撬动作用。

作为民生工程，旧房改造是地方政府必须要考虑的问题之一。旧房改造既存在增加居住成本，也存在经济学上的外部性和“搭便车”问题，加上民间议事机制落后和协调成本高昂，若启动旧房改造，往往需要政府资金先行。也就是地方政府出台鼓励旧房改造的资金补贴政策，提高居民旧房改造意愿。这种资金补贴政策需要通过社区工作人员和业委会的持久努力，才能达到政策宣传效果，并让居民真正了解政策优惠的核心所在，并促使家庭主动改造旧房。因此，资金补贴多少，需要经过大量细致的调查分析与计算，才能合理确定具体金额。

三是如何发现有效的旧房改造模式。

旧房改造与原住户的日常生活必然存在冲突。如何将这种冲突降低到最小，是地方政府必须要研究的实际问题。一种办法是业委会寻找施工方，一种办法是地方政府统一招标，第三种办法是业主自行选择。这些办法都有利弊，关键是要看具体的人文环境，地理环境等，事实上也难以确定一个行之四海皆准的有效办法，关键是因地制宜，结合对象与实际情况探索本地有效模式。

四是资金缺口如何筹措。

如果城镇旧房改造预算存在缺口时，应该如何筹措？地方政府应该未雨绸缪，早作研究规划。事实上，支持旧房改造的财政资金也存在筹措问题。由于旧房改造与土地开发属于两个概念，前者完全是地方政府投入，效益是看不到的消费扩张和税收增加；而后者是地方政府经营土地，收益是看得见的巨额土地出让收入。在这个资金筹措过程中，如何发挥金融支持作用，也需要认真考虑。

五是如何吸引房屋开发建筑企业参与旧房改造市场。

在旧房改造过程中，“拆、改、留、修”都是可选方式。但对房地产开发企业来说，只有拆除重建才能获得相当利润。具体来说，在拆除旧建筑后在原址进行重建。这里会涉及重建规模，若重建规模超过原有规模，如何对新增规模进行规划，如何处置新增建筑面积，都涉及各方利益。

特别是在拆除后，原有住户暂时居住的地方需要提前安排，也涉及租赁费用问题，都要地方政府统筹考虑。而其他“改、留、修”方式对房地产开发企业的吸引力不大，但对建筑装修企业充满吸引力。近年来，上海市政府以“业主自愿、政府扶持、因地制宜、多元筹措”为原则，探索“拆、改、留、修”多种方式，多渠道、多途径地改善广大市民群众的居住条件和质量，取得了很好的实效。

综合各方面情况看，我国房地产将回归平稳运行新常态。房地产市场不太可能重现过去黄金岁月，房地产开发投资高速增长历史一去不复返，房价狂飙时光也不再。从实物住宅情况看，我国已经进入总体供求平衡阶段。房地产业并不意味着只有盖楼。追求数量型扩张，不仅没有动力，而且也缺乏利润增长空间。

未来我国房地产市场开发建设热点将从满足增量需求为主向存量需求升级转移。应该看到，我国住房品质提升存在很大空间。上世纪90年代开发的楼盘至今已经25年了，存在管道老化、设施不全等问题，存在较强改善需求。展望未来，以存量住房置换为核心，或将构成房地产开发重点。

（来源：上海证券报）