据悉，在经济学意义上，“长尾理论”是指只要商品的种类和销售渠道足够多，即使需求和销量不高的产品所占据的共同市场份额，也可以和主流产品的市场份额相当甚至更大。

按照传统思路，商业地产投资应该追求修建高端综合体、购物中心等，但是“长尾理论”却告诉我们，众多小市场也可汇聚成与主流相匹敌的市场能量。

据此，有业内人士认为，重庆商业地产“长尾时代”已经来临。

本刊走访重庆市场发现，目前，不论是“社区商业”还是“文化消费”，抑或是“体验式商业”，甚至“O2O模式”，已经有一些先行者在开疆拓土，力求在商业地产的“长尾时代”开辟另一片蓝海。

传统模式遭挑战

新中地产董事总经理何伟坚认为：“重庆商业地产缺乏好的运营模式，开发商面临的困扰在于自持还是出售。”

他指出，商业地产投资大、回报周期长，对于资金的依赖程度比住宅更甚，出售部分物业成了不少企业的无奈选择，然而分割出售后带来的统一经营管理权分散，会与原来的项目定位形成冲突，甚至引发商业混战。

此外，招商难、同质化所造成的租金上不去也日益困扰着众多商业地产项目。重庆一开发企业高管透露，目前中国大陆地区各类已经开业的购物中心超过了3500家，其中只有10%的购物中心盈利。据介绍，在招商过程中，面对一些主力店和奢侈品店，开发企业会降低租金甚至免租金，主动倒贴装修费来作为条件引进商家。

下半年竞争或加剧

来自戴德梁行的数据显示，2015年重庆预计新增优质购物中心122万平方米，这还不包括体量众多的社区商铺。

有业内人士预计，年内重庆新增商业体量将超过400万平方米，未来3年还有将近3000万平方米的商业体量登陆重庆。

在今年下半年，重庆商业地产热情不减，包括位于化龙桥的嘉陵天地1期、位于新牌坊的恒大中渝广场、位于巴南区的旭辉乐活城、位于观音桥的万汇中心等多个项目都将新推或加推。

专家指出，新增项目在进一步提升重庆商业环境，使得品牌更加多元化的同时，也将给招商运营方面造成更大的压力，下半年商业地产空置率或将上升，租金增长亦有可能放缓。

社区、体验、O2O成新热点

在电商不断挤压市场份额及购物中心井喷式发展的双重背景下，开发商们纷纷提出跨界转型、商业重构等未来商业地产计划，社区商业、文化消费、体验式商业、O2O模式……俨然成为“长尾时代”下新的热点与探索方向。

今年5月，金科商业战略正式发布，提出打造社区商业运营专家。

金科股份商业管理公司总经理唐畅表示：“社区商业并不是没有需求，而是开发商不够重视，最终使社区消费被压抑。”同时，国富·沙磁巷走差异化之路，大打“文化牌”，将沙磁文化、巴渝文化等重庆代表性文化进行改造和升华。

体验式商业具有集客能力强等特质，也逐渐成为商业综合体的“标配”，尤其是儿童体验式业态。

例如，大坪龙湖时代天街引入首个儿童职场公园星期八小镇；协信星光时代广场的孩子王面积达到1.2万平方米；东原新新PARK立志打造重庆首家以儿童为主题的购物中心……此外，开发商也在发展新的思路和模式，进一步探索O2O模式的运用，包括大数据搜集、营销和网上支付方面。