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商业地产现“泡沫” 租金收益降低拉长投资期限

来源：地产中国网综合 2015-06-04 08:34:00 作者：吴从斌

近日，记者从佳宇国际商业投资公司的调研数据看，今年以来，重庆主城区核心地段的商铺均价，与去年同期相比下降了10%左右。以照母山某楼盘为例，其临街社区商铺曾打出半价优惠，折后均价每平方米仅1万出头。降价的一个成因是大量商务、商业空置率增高，重庆商业地产“泡沫”现象已受到越来越多投资者关注。

投资现象》

租金收益回收时间延长5年

“如果按5年前的商铺租金收益回收速度来看，那个时候投资一个商铺，只需要10年左右的时间，便可通过租金收益回收其投资成本。”资深商业地产投资专家、佳宇国际商业投资有限公司副总裁陈正斌分析，如今，大多数商铺租金年回报仅5%—7%，因此通过租金回收成本时间，与5年前相比至少延长了5年，如果是一些购物中心，如果其招商效果较差，可能回收成本时间会更久。

以石马河某楼盘为例，该楼盘总建筑面积40余万平方米，但商业、商务规划占据比例超过一半。加上该区域人口集中度相对不高，其商铺销售目前就已非常恼火。对于这样的大规模的商业配比，有地产人士建议政府规划时应适当降低商业配比的规划。

按照母山规划人口30万计算，目前规划的100余万平方米商业体量，如果只是靠周边居民的消费支撑，30万人口远不足以支撑100万余平方米的商业存活。按正常的商业布局规划，商业体量与常住人口比为1：1最合适，如今照母山板块100万平方米的商业体量还是明显偏高，就看以后是否能吸引更多外区域人口到该板块消费。

重庆龙湖投资发展总监阎斌认为，商业地产的“泡沫”是分时间段的，如果以当下来判断或许会有“泡沫”，但如果把时间放在5年以后或者更长，再来看曾经的商铺，几乎个个都能有较好的收益，商铺收益需要时间来消化。不过，阎斌承认，大量商业地产的上马，确实也将其投资收益的回报周期延长。

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