中国房地产公司的融资方式，从以前单纯地依靠银行，直接融资的作用可以忽略不计;到现在房地产公司的融资结构中，信托、基金、资管撑起半壁江山;以及房地产资产证券化比如REITs的出现，都可以看到中国房地产融资渠道的变化。

李晓东，建银精瑞资本管理集团董事长，在他的职业履历上，曾经辗转银行、信托，再到私募基金、REITs，他见证了中国房地产金融的十年变化。

“中国房地产公司融资方式，从以前单纯地依靠银行，直接融资的作用可以忽略不计;到现在房地产公司的融资结构中，信托、基金、资管撑起半壁江山;以及房地产资产证券化比如REITs的出现，都可以看到中国房地产融资渠道的变化。”李晓东感慨称。

一个人，一家公司，折射了一部房地产金融变迁史。

从间接融资到直接融资

20世纪90年代，中国的房地产商正开始了一段做增量的黄金时代，也是从那时开始，通过银行进行借贷成为了这25年开发商获得融资的主要渠道;与此同时，随着万保招金等房企的上市，资本市场融资也成为开发商资金来源的重要组成部分。但银行贷款仍然在相当长时间内占据主要地位，占比长期达到70%-80%以上。

2003年，随着国家宏观调控开始，房地产信贷和公开资本市场融资都不时地受到限制;在2010年，证监会甚至暂停房企再融资。房企开始关注融资渠道的多元化，基金、信托、私募、海外发债等成为热门。

李晓东在2003年至2008年的五年时间里，曾担任联华国际信托投资有限公司总裁，但房地产信托在2010年前后才迎来大发展。中国信托业协会的数据统计，截止到2013年底，中国房地产信托存量规模为1.03万亿。

2008年，李晓东觉察到了货币政策的变化，预感到房地产融资渠道也将改变，他参与创办了建银精瑞房地产私募基金。全国工商联房地产商会、建银国际、华远地产等知名金融、地产企业都是建银精瑞的“元老”。

2010年，房地产私募基金行业呈现爆发式增长，当年国内房地产私募基金管理公司总数已超过200家，行业的总规模约为1000亿。并在此后的三年呈跳跃式增长。

数据显示，截至2014年底，国内贷款在房地产开发企业资金来源中所占比例进一步压缩，外资和外商直接投资的绝对值和百分比也有一定程度的降低，房地产开发商从传统贷款和外资渠道获得资金的能力降低，通道缩窄;房地产信托、券商资管、保险资管和基金子公司等在房地产融资来源中占到更大比重。

住建部政策研究中心研究显示，房地产直接融资所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，房地产进入直接融资时代，呈现更为广泛和深入的金融化特征。

纵观房地产从间接融资到直接融资的进化，以及二者的交叉进行背后，货币政策永远都是资金流向的风向标。

目前，国内的货币信贷政策环境及其发展趋势显得相对宽松。继去年出台9.30政策后，今年又出台了3.30新政，放宽首套房认定以及首付比例，向市场发出了趋向宽松信号。

除此之外，在今年1月，证监会放话，上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务，国土资源部不再进行事前审查。具体还推出了《公司债券发行与交易管理办法》，规定公司债发行主体范围，扩大至所有公司制法人。随后在政策放松后的下半年里，众房企纷纷搭“顺风车”赶潮公司债。截至7月29日，今年房企公司债发行已达2000亿左右。

这段时间，被称为是房地产融资的廉价资金时代，包括龙湖、保利、碧桂园等房企公司债的发行利率低至4%-5%，创下国内房企融资利率新低。