资产证券化之路

如果将2015年称为中国房地产行业最为纠结的一年，一点都不为过。昔日霸气只做增量的开发商，如今也面临着一个棘手问题——存量多、去化慢。近年来不断提出的完善城市配套运营，发展文旅产业，做“互联网+”、“金融+”等，无一不是为了解决当下存量过剩所带来的尴尬。

对此，李晓东对21世纪经济报道记者表示，“以前几乎所有的房地产基金、信托都只是关注每年大概十亿平方米左右的新增住房，但都忽略了其实还有400亿平方米左右的存量房地产，在这部分存量上做各种形式的资产证券化，是我本人以及所带领的团队一直在推的一件事情。”

2006年，李晓东所在的联华信托和中信证券一道被人民银行指定为当时仅有的两家REITs试点企业;2011年开始，建银精瑞发行国内首只不指定用途的准房地产基金信托计划、首只房地产私募股权投资基金型信托计划、首只在银行间市场交易的REITs试点方案、首只公共租赁房建设基金——建银精瑞公共租赁房基金等。

李晓东表示，目前建银精瑞跟开发商合作，把占很大部分资金的一些存量商业物业打包，进行盘活、金融化和证券化;包括万科、花样年等多家开发商高层人士指出，存量房地产资产的证券化过程已经开始，其中商业地产的资产证券化相对较早运行。

“但现在国内真正能做资产证券化的商业物业并不多”，李晓东说，一方面，能做资产证券化的往往是租赁型项目，资产证券化就是开发商在持有产权的基础上，将未来的租金收益提前买断，这样对于开发商而言，解决了其资金占压问题，然而国内开发商开发的项目中70%还都是住宅物业，住宅物业最后都是散售给刚需的;另一方面，在如今高成本的融资背景下，开发商要用那么贵的资金来长期持有一个物业，也不合算。

还有REITs的真实回报率很难达到市场上的要求，一方面是国内商业地产运营普遍缺失，另一方面中国市场的要求也是扭曲和不健康的，因为银监会出台的所谓信托刚性兑付，基本上使国家的无风险收益率达到了10%左右，这个在全世界都是难以想象的。正常的无风险收益率(国债)是3%-4%。

也就是说，正常情况下，买一个预期收益率10%的产品得有思想准备，可能百分之几的概率会出现打水漂，这才是正常的市场状况;而现在信托的违约率几乎可以忽略不计，所以国家名义上的无风险收益率水准抬得很高，导致很多东西没法做了。“在国外买一个REITs可能有5%-6%的收益率，投资者就满意了;如果到7%-8%就笑醒了。但在国内7%-8%还不一定卖得掉。”

李晓东认为，有供应、有需求才能撑起一个市场，当社会上出现足够多的保险、养老需求时，开发商才更有动力做持有型物业，REITs产品才会大规模地铺开。

(来源: 21世纪经济报道)