业界观点

综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁

明显在收敛拆赔比大口子

草案总的来说是向加快城市更新的方向去的。对于城市而言，不应该以少数人的利益耽搁五六年，影响全市房地产的整体供应量。就具体的条款来看，拆赔比标准是明显在收敛这两年拆赔比的大口子，将避免开发商为了转嫁成本推高房价，拒绝以城市大部分人利益来补偿小部分人。

而强制征收和售卖则体现更强的执行力，如果原来1%的业主不同意都不能动，城市更新几乎无法推进。现在刚性力度明显增强，正向政府法规靠拢。以更精确的规定，向市场释放信号，来平衡城市、业主、开发商和市民的利益，是可取的，试行之后可能进一步精确。未来人大通过后，抵抗该条例就是违法。

上海市建纬(深圳)律师事务所律师 颜雪明

与上位法冲突难解决问题

看上去，《城市更新条例》的突破主要针对现在住宅类城市更新项目的困境，但我认为它仍然不解决问题。这类项目最大的困境在于一方面政府先从中分走了一块利益，理由是更新提高了容积率。允许开发商多建些房子，就拿走一块蛋糕，岂不是用公权力牟利？然后问题才轮到，开发商希望补偿越低越好，而小业主对分配方案不满意。但事实上，开发商并没有能力跟业主进行谈判。

从另一个角度来看，强制征收并不是法律概念，因为征收本来就是强制的。即使我们没有新的立法的情况下，政府也可以依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》来进行征收。但为什么无法推进？归根到底是政府不想惹麻烦，维稳的风险很大。强制售卖更像是从香港抄过来的制度，可是香港是法院来判定，现在草案却是向政府来申请，政府哪儿有能力来做出这个决定呢？

无论如何，强制征收和售卖终究会对业主的所有权和居住权进行限制和剥夺。现行《物权法》和《征收与补偿条例》的框架内没有办法解决的话，与上位法有冲突的地方性法规也很难解决这一问题。

拆赔比

建筑物产权置换按照建筑物使用面积(套内建筑面积)测算，置换比例不得低于1：1，但是不得高于1：1.3

钉子户

“钉子户”不超过10%的，可以申请政府以市场评估价收回、收购其土地使用权和建筑物。

当“钉子户”不超过5%，项目实施主体可申请区政府强制征收并出售给项目实施主体。

评估机制

市场机构评估结果等于3家评估机构的市场评估值之和除以3。

 （来源：南方都市报）