全新挑战：“总部办公”有待后期检验，合理债务结构巧避风险

金融街以收购项目和刷新地王的方式高调入沪，作为深耕北京多年的国资房企，商务地产运营经验和政策的敏锐度自不用说，但是有三点不可不谓是其后期面临的巨大挑战：

一是上海火车站北广场地块周边商办氛围有待进一步培育。

这块地王建筑面积为32万平方米，包括了5.7万平米的城中豪宅，23万平米的地标办公(限高150米)，2.6万平米站前商场(加上地下2.4万平米，合计5万平米)。依据金融街自身规划，未来将打造的以商办功能为主，涵盖商务办公、商业购物、高端居住、文化休闲等功能的城市综合体。但实地调研后，我们了解到该地块附近除了火车站自身的商办配套之外，以住宅产品为主，办公氛围并不浓厚，且因距离火车站较近，人流涌动还是较为嘈杂的，如何依托项目建设提升周边的商办氛围继而加速产品销售也是金融街后期运营不得不面临的挑战。

二是初入上海，总部办公这类模式的市场认可度有待检验。

金融街此前主要在北京、天津、重庆开发项目，其总经理高靓也曾直言不讳，金融街的发展离不开政府的支持和帮助;新进入上海后，企业一方面可以借助其已有的客户资源，将大客户成功引导至上海，销售效果想必也不会太差;另一方面开拓新市场的任务同样艰巨，就其目前即将问世的两个项目——静安广场项目和海伦中心项目来看，依旧采取了整层或整栋总部办公出售或散租模式，目前报价未出，这类模式是否可以迅速打开上海市场，获得资金回流仍有待后期检验。

三是为避免后期巨大的运营压力，应保持合理的债务结构。

目前金融街2015年的半年报尚未公布，根据其已公布的2015年一季报，我们不难发现，其净资产负债率由2014年底的71.47%上升至2015年一季度的115.32%，其债务压力还是较大的。由其长短期负债比为52.05，现金短债比为8.40，我们可以推断其一年内经营的问题不会太大。明年预计地王项目即将入市，金融街如若在这一年时间内合理调整债务结构，将有效避免项目未达到理想效果对后期现金流造成巨大压力的风险。

(来源：微信公众号克而瑞地产研究 cricyjzx)