城镇人口的增加，首先带来了需求的增加，特别是住房这一基本需求。中国房地产市场发展，首先集中在满足城镇户籍居民住房改善方面。这也导致很多人依据城镇户籍居民的住房情况判断中国房地产市场的供求关系。
这一静态的、不考虑中国城镇人口特别是户籍人口变化的思维模式，往往会得出中国城镇住房供给已经平衡甚至过剩的结论。有些不负责任的分析，甚至认为中国城镇空置住宅已经达到6400多万套。
如果考虑人口城镇化进程的持续推进，则结论会完全不同。按照常住人口城镇化率达到70%，考虑人口增长因素，中国城镇常住人口将超过10亿人，较2014年至少增加2.5亿人。如果人均住房面积按照35平方米计算，至少需要77亿平方米的住房；如果按照每套100平方米计算，约为7700万套。此外需要注意到，常住人口流动性比较大（中国目前流动人口为2.5亿余人），对住房的需求不够稳定，这也是中国城镇住房需求压力相对较小的重要原因。
如果按户籍人口城镇化率达到70%计算，未来中国城镇户籍人口至少还要增加5亿人。即使考虑其中作为常住人口在城镇有住房的因素（一般是租房，而且条件较差），其住房需求增长也会非常巨大。此外，还要考虑到住房质量和配套水平提高、城镇布局调整、住房翻新改造等因素。
综合看，那种认为中国城镇住房严重过剩、房地产业将出现巨大债务风险的观点，是经不起推敲的。中国城镇化的推进，将带来巨大的市场需求，对中国经济持续发展形成有力支撑。
（作者系国务院发展研究中心研究员）
（来源：经济日报）
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