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万达双模式转型：投身资产管理商业地产换活法

来源：地产中国网 2015-07-29 08:11:00 作者：刘宇

商业万达资产管理商业地产转型

考验团队合作

目前，商业地产探索的轻资产模式主要有三类：以基金为主导的商业地产开发与运营结合；通过引入基金成立合资公司，以分布49%和51%的持股比例合作；直接与委托项目接洽，通过输出运营团队和品牌合作。

在中购联产业资讯中心主任郭增利看来，相比于团队、品牌的输出管理，与基金合作的管理输出模式才是真正意义的商业地产资产管理模式。西单大悦城总经理沈新文表示，与基金合作，双方将产权与管理权分开。一般基金方不参与管理，这也避免了在运营中双方可能发生意见分歧出现问题。在沈新文看来，合作团队有两种体系和管理模式，如果团队之间缺失信任、缺少沟通或者磨合不佳，项目很难达到事半功倍的效果。

据了解，烟台大悦城是大悦城地产与新加坡JMC基金公司合作的产物，虽然前期合作花费了一年多时间，但正是有信任基础，烟台大悦城在这种模式下既控制了财务成本，基金公司还给予了一定激励政策给员工作为奖励。

北京商报记者了解到，输出管理收益来自租金收入抽成，双方会先设定一个目标，达到目标后抽成比例一般在5%-10%，超额部分将另外抽成。相比于重资产经营，在这种模式下仅有一些人员成本开支，最终获得的收益为纯利润。华润置地北京商业大区商业地产管理部副总经理、北京五彩城管理中心总经理曾灿霞认为，理论上来看，商业地产管理输出收益快，但最终能否赚到钱对团队是很大的考验，华润对项目的输出管理一直很谨慎。

在万达发布的筛选项目标准方面也可以看出，输出管理虽然可以为企业减负，但选择项目如果大意最终只能看上去很美。万达轻资产项目主要以地级市为主，其中人口是最重要的指标，要求市区人口40万人以上。万达方面强调，轻资产项目地上建筑面积在8万平方米以上、新建项目要求市区人口40万人以上，地块需位于城市中心区域。项目将不设百货业态，聚焦受电商冲击小的餐饮、儿童、影城、健身、休闲等体验式业态。