业内人士

售后返租模式
其实风险不小

买房人从开发商手里购买到房子的产权或使用权后，再返租获得租金回报，类似于“蜜刻城”这样的“售后返租”模式，在南京的商业地产当中屡见不鲜。

 现代快报记者了解到，在“售后返租”的经营模式中，开发商一般是抓住买房人投资的心态，将房子包装成理财产品出售。常见的模式是：开发商将房子卖给买房人，接着买房人与商管公司签约，约定把房子委托给商管公司打理，房子被商管公司对外出租，买房人从商管公司处定期获得租金回报。在买房人与商管公司的合同到期后，收回房产，可自己处置，也可委托商管公司继续对外出租。在这种“产权式返租”的模式中，房子就类似于理财产品。

“售后返租”为何吸引人？原因就在于开发商承诺的高收益。例如在一些楼盘中，开发商承诺10—15年的返租让买房人收回成本，之后租约结束，买房人还净赚一套房。这样的诱惑，让不少买房人纷纷出手。但实际情况并不这么简单。一位南京商业地产资深人士告诉现代快报记者，“售后返租”模式当中的核心点在于，买房人投资之后，是否能够保证如期获得正常的回报，而如果经营不利无法获得回报，由谁来兜底。

他表示，很多买房人都会发现，在这种模式中，他们虽然成为房屋的产权人或经营人，但都需要与一家商管公司签订委托协议，给他们定期发放收益的都是商管公司。“开发商会告诉买房人，别担心，商管公司实力很强，我们有长期的合作，我们可以给商管公司担保。但实际上真正签约的时候，往往不会出现开发商为之兜底的条款。”他说，例如板桥的花生唐，商管公司由于经营不善，当初向买房人作出的收益回报就面临兑现困难，而由于商管公司是独立的有限责任公司，买房人很难向开发商要钱。

“商业地产有自身的特点，新的商铺、写字楼、酒店式公寓都需要‘养’人气，所以刚开始的出租收益都不会高。但是开发商的承诺却往往定得很诱人，这当中有很多是开发商在贴钱。但是，一旦房子卖完了，如果没有兜底条款，风险就来了。”这位人士最后表示。