国内房地产行业终于转冷回热。据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据显示，2015年5月，全国100个城市中48个城市环比上涨，52个城市环比下跌。而在去年年底，环比上涨的城市只有30个，70个城市环比下跌。

需要注意的是，这样的成绩是以楼市政策暖风频频为前提的：金融机构存贷款利率下调，不少城市放宽了贷款条件。也正是如此，不少城市的楼市销量创下新高。最为典型的莫过于杭州。据杭州透明售房网的数据显示，5月杭州市区新建商品房（资料、团购、论坛）共签约1.3万套，环比上升13.2%，比去年同期增长了115%；成交金额221.32亿元，已超过2009年同期成交额，居历史同期最高值。但值得注意的是，这样庞大的成交量却是以楼市价格下降为前提。《华夏时报》有报道指出，预计今年杭州亏本楼盘数量可能会有近百个，比去年增加一倍。

亏本卖房？在几年前这是不可想象的。房地产市场流传着“面粉贵过面包”的新闻，即出让土地的楼面价比现房销售还贵。但最近情况有所变化。还是以杭州为例，那篇报道指出，“与今年1月售价1.8万元/平米相比，位于杭州主城区的之江九里项目现在1.7万元/平米的售价比年初降了1000元/平米。此前今年2月之江九里曾降过一次价，当时降到了1.75万元/平米，这已经是该楼盘今年第二次降价。资料显示，2009年华润和新鸿基以27.7亿元拿下了该项目地块，楼面价格高达1.52万元/平米。”

从百城房价指数来看，去年12月份全国100个城市（新建）住宅中位数为6937元，而到5月份时全国100个城市（新建）住宅中位数为6918元，同比下跌5.22%，由此可见，房价下跌从全国范围来看是个大趋势。以往楼市的“量价齐飞”变为了当前的“量涨价跌”。但也有城市出现了价格暴涨，比如深圳。从2015年4月下旬开始，购房者抢先抢购，深圳楼市猛烈升温，出现量价齐升的局面。来自深圳规土委的数据显示，今年5月，深圳一手商品住宅成交面积环比上涨50.1%，同比上涨151.1%；成交均价则环比上涨8%，同比上涨18.8%。涨幅最大的南山区5月房价更是同比上涨了85%。因为深圳楼市上涨得实在太过于剧烈，使得深圳银行业集体收紧房贷，原因就是怕积累风险。

早在10年前，杭州楼市并不逊于深圳，为什么10年过去后深圳和杭州的楼市价格却分道扬镳？在笔者看来，原因也并不复杂，那就是10年后的今天，杭州和深圳两地的房地产基本面已完全不同，因此有了楼市价格的两重天。

不妨以2003年这个点来对比下深圳和杭州楼市的情况。之所以要以2003年作为比较的起点，很重要的一个原因是2003年发生了一件非常重要的事，那就是楼市调控的开始，也就是被人们称为房地产黄金时代的开始。2003年8月，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称18号文件，18号文将房地产行业定位为拉动国民经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。

从两地的统计数据得知，从2003年以来到2013年，杭州的住宅竣工面积累计达到9534.54万平方米，而深圳的住宅竣工面积只有4995.07万平方米。需要指出的是，深圳的常住人口数量却比杭州多。截至2014年底，杭州和深圳两地的常住人口数量分别为889.2万人和1077.89万人。人口数量更少的杭州，其住宅供应量却是深圳的2倍，这就不难理解为什么深圳楼市在涨，而杭州楼市却在以价换量。据杭州透明售房数据研究院的数据显示，到目前为止，杭州房源库存量还在不断攀升。截至4月29日，杭州库存已经达到158351套，接近16万套。

同时另一个不可忽视的现象是，在过去10年，深圳的商品房供应量在逐年减少。深圳和其他城市一个非常不同的特征在于，它的住房市场启动得很早，商品房供应量在过去十年内逐年减少，最高峰时期是出现在2003年，当年住宅竣工面积达到了816.62万平米，当年的杭州只有651.58万平米。而杭州则是相反，在过去10年内其商品房供应量逐年上升，2013年的住宅竣工面积是1308.83万平米。

其实，今天深圳的楼市之所以能够领涨全国，最为主要的一个问题是供需比。2003年深圳常住人口数量只有778万，但住宅竣工面积却达到816.62万平米，而当年杭州人口约为700万，而住宅竣工面积则只有651.58万平米。也正因如此，我们不难理解为什么深圳在2003年以后楼市出现价格下降，而杭州则是量价齐飞，唯一的一个因素在于，当年深圳的供应量已经超过了当地的需求。如果再往前追溯至1998年，情势就更加明了：从1998年住房制度改革以来，深圳住宅竣工面积共达到3381.46万平米。而在同期，杭州住宅竣工面积只有2650.14万平米。

从这个意义而言，今天杭州只是重演了深圳10年前发生过的事：供应量大于需求量而导致价格下跌。而从杭州和深圳两地的楼市故事来看，最能影响楼市价格的指标就是供应量，当一地的供应量超过需求量，那么价格就会持续下降；反之则会上升。这也是从2003年以来给楼市调控提供的重要镜鉴。从这个意义上说，过去十年的很多调控措施之所以失败，是因为没有把激励做对，甚至做了很多违背激励的事，比如说限制土地供应量。