6月26日，以前海万科企业公馆租金收益权为投资标的创设的公募REITs(房地产信托基金)——鹏华前海万科REITs封闭式混合基金发行，7月份在深圳证券交易所挂牌交易。该基金由深圳市前海深港现代服务业合作区管理局全资控股的深圳市前海金融控股有限公司与鹏华基金合作设计。

作为首只试水产品，REITs产品收益成为焦点。公告显示，鹏华前海万科REITs基金的业绩比较基准为十年期国债收益率＋1.5％，认购期内最低认购门槛为10万元。

“10万元的认购门槛，相对于中心起航产品500万元的高门槛，是一个巨大的进步。”中国REITs联盟秘书长王刚在接受中国房地产报记者采访时表示，这只产品还是偏债性，距离真正的股性REITs产品尚有距离。

基金招募书显示，鹏华前海万科REITs封闭混合基金在为期十年的封闭运作期内，将不高于基金总资产50％的比例，投资于深圳万科前海公馆建设管理有限公司的股权，以获取商业物业的租金收益，鹏华前海万科REITs还将不低于50％的资产投资于股票、债券和货币市场工具等，预期风险和收益高于债券型和货币基金，低于股票型基金。

根据万科方面透露的信息，本次进行资产证券化的对象为万科前海企业公馆的租金收入，可能但不限于会议中心以及写字楼租户，还有从其他固定收益资产投资中获得收益。而在退出机制设置上，将在投资期届满，由万科深圳分公司或其关联方回购项目公司股权。

另据万科方面表示，前海企业公馆在2015年的租赁收入大约为每月240~250元/平方米，以后每年将按照市场水平进行调增。其中，前海企业公馆可租面积为5.5万平方米，目前每月每平方米收益为250元，出租率已达到100%。

资料显示，企业公馆项目预计总投资为8亿元，建筑面积约4万平方米，由约2.8万平方米的40多栋低密度企业办公楼和部分公共商业配套设施以及约1.2万平方米的前海会展交易中心组成，2014年12月7日才正式开园。

大中华购物中心联盟主席助理柏文喜此前在本报刊文指出，这个项目是BOT项目，能够进入REITs权益包的仅仅是项目收租权，而项目资产是属于政府的，这意味着REITs投资人只能分享项目租金收益而无法获取资产升值收益。也就是说这只REITs无法设立独立的基础资产池，也难以以独立的资产池方式与原母体企业进行风险隔离，只是将项目收租权进行了资产证券化，与高速公路的收费权资产证券化有类似之处。

由此看来，在相关BOT协议中，万科只承担了部分投资而拥有了整个或者大部分租金收益权，由此提高了万科所投资部分的资金收益率。按照一般的逻辑推理，基于万科投资部分的收益率水平应该大大超过同期银行贷款利率，并高于万科为提前套现支付给鹏华基金等机构发行REITs的相关费用与预期收益的总和，至少超过万科本身投资对IRR内部收益率的要求，所以租金收益水平应该大大超过发行REITs所要求的水平。

不过他乐观估计：“鹏华前海万科REITs对后续项目有很重要的借鉴意义，希望房地产市场有更多的产品走公募的通道，证监会版本的REITs相关法律正在讨论阶段，在相关法律出台后会有更多的产品出来。”

（来源：中国房地产报）