问题：存量需24年消化

面对着动辄几千万甚至上亿元的豪宅，市场的买家究竟在哪里，曾几何时，山西煤老板、河北钢铁大亨、温州炒房团等全是北京楼市的主角，现今这些“钱主儿”到底来自哪里？

在找到这些有钱人之前先看一组数据。根据亚豪机构统计数据显示，2015年1-5月北京豪宅市场(成交价6万元/平方米以上)共实现成交613套，成交面积17.6万平方米，相比去年同期分别大涨77%、108%。

从这组数据可以看到，10万元/平方米以上的物业成交了121套。

当然这是一个推理数据，可能实际情况变化很大。而且正如中原地产研究总监张大伟所言，豪宅不应以成交量论成败，豪宅生存的方法很多。例如一个北京东部的顶豪物业，部分楼座抵押可以获得基准利率下浮10%的信贷资金。而这部分资金做一些信托理财的收益可以超过20%。这种情况下，也就是这种房产一年不卖就可以稳稳的收获15%左右的收益，因此不着急卖。

不过，这对于靠周转率存活的大房企而言情况就完全相反了，这就是为什么万科靠卖刚需盘做成行业老大，而星河湾只能缓慢发展的关键所在。

趋势：最后的豪宅“牛市”

最近一个项目打出的口号称“卖豪宅跟卖白菜一样”。诚然市场确实出现了这样的个别案例。

其实这得益于最近一段时间爆发的股市。“我们一个客户春节前1亿元入市，现在赚了3亿多元，直接在项目顶了一套叠拼，整个项目只有20套。”近期很火的某项目负责人向北京商报记者介绍。

此前有言论称，楼市是最好的避风港，股市跌了赶快买楼，这真让人啼笑皆非！股市赔了还有投资买楼的钱吗，所以不少一线的房企操盘手向北京商报记者表示，这轮牛市造富也可能是楼市最后的一次盛宴，下次不知道何时才能出现。甚至有人认为，此轮是北京楼市的最后一波行情。这轮牛市过后，北京的房价将达到一个新的高度，但成交量则会大幅下降。

北京市场将来可能剩下的只有豪宅市场和政策房市场，刚需、刚改产品将逐步退出历史舞台，就和新加坡一样，保障房和商品房相差十几倍的价格。

其实，在以“80后”为主的人口高峰期过后，人们对于住宅的需求正在不断减弱，房地产市场也逐步走过了野蛮生长时代，靠一手地一手钱的简单方式已然很难生存。

（来源：北京商报）