商业地产对于部分开发商已经从过去的追捧变成了逃避。北京商报记者了解到，小超人李泽楷全面脱手的盈科中心将彻底转变为写字楼。这也是此前太平洋百货撤出后，该项目的又一次重大变革。面对经营赤字、物业逐步老化等尴尬，部分商业地产项目更愿转投租金回报相对稳定的写字楼。

盈科变身

三里屯地带是北京核心城区内近年来成长最快的商圈，带来更多潮牌、新概念的三里屯太古里甚至已经分流了西单商圈的部分客流。不过，在优质商圈里不是所有的商业项目都能生存。

据一位知情人士透露，盈科中心将彻底放弃商业部分。在去年基汇资本以9.28亿美元价格拿下盈科中心后，一直希望让盈科中心产生更多价值。基汇资本总裁吴继泰曾感慨，“这是个很好的机会，在北京，在精华地段收购到如此大型、可生产稳定现金流的项目难能可贵”。

根据此前公告披露，自2011年10月底太平洋百货宣布撤出盈科中心后，该项目地下1层至地面5层共计6层的物业一直未能租出，至今已空置近四年时间。

北京商报记者昨日致电盈科中心方面了解到，目前，该物业早已以写字楼经营为主。工作人员告诉北京商报记者，写字楼租金在16元/平方米/天，最低可浮动到14.5元/平方米/天（包含物业和发票）。“由于是有资质的开发商，项目位于外籍人士、企业聚集的三里屯商圈，写字楼租赁一直比较抢手。”

不过，上述工作人员表示，目前，还未接到原太平洋百货改为写字楼的消息。在可租赁区域里，盈科中心项目对进驻企业有严格的挑选，金融企业需具备一定资质，访客量过大的企业不接受。

老牌新生

无论是盈科中心，还是位于朝阳门的丰联广场、原华堂北苑店、望京店、西直门店在体量较小限制、周边大型商业崛起后，都不得不面临一道选择题，是继续做商业“绿叶”还是彻底转型。

体量只有1.6万平方米的丰联广场在1997年开业之初以高端定位征服了屈臣氏、Levi’s等品牌。不过，北京消费市场不断升级，在更多新型购物中心涌现后，丰联广场的优势不再。这家商场曾试图从高端变低端、加大餐饮比例但效果甚微，最终商场经过改造更多地以写字楼租赁为主。

有类似遭遇的还有位于大钟寺的中坤广场，开业初期由于商业项目动线设计、所在商圈欠缺商业氛围等导致项目经营不温不火。最终，母公司北京中坤投资集团决定放弃商业经营将商铺属性变为写字楼。这需要投入不菲的改造费用。

曾与阳光新业绑定合作的华堂商场，因门店亏损从去年以来陆续关闭了北苑、西直门、望京等多家门店。阳光新业相关负责人曾表示，北苑店当时是为华堂定制打造，该项目不符合阳光新业购物中心的发展形态。公司不打算自持经营北苑店项目，还会选择与新战略伙伴合作将项目整租出去。与北苑店不同，阳光新业收回西直门店后会自持调整，可能转型写字楼或者其他规划。北京商报记者了解到，华堂北苑店的“接盘者”为一家资产管理公司，击败了麦肯锡团队抢得该地，但这家企业并没有做商业项目的考虑。目前，可以明确的是一层以上部分改造为写字楼，一层以及地下部分做餐饮配套。

上述人士表示，写字楼部分为散租还在寻觅招租企业。对于一层以下配套部分，该团队已考察了多家购物中心的餐饮业态，计划引入时尚等餐饮。

拐点已来

商铺的租金本来应该比写字楼高，但由于市场环境不景气，写字楼租金上涨、需求旺盛迫使写字楼周边的配套商业转型写字楼。

位于亮马桥的都汇天地周边五星级酒店、写字楼林立，这家商场曾经云集了不少奢侈品大牌试图揽获周边的高端消费客群，但事与愿违最终清退了一层以上的全部零售商户酝酿变身写字楼。在华贸中心，这家商场曾试图与“邻居”北京SKP（原新光天地）形成错位，但招商十分不理想目前仍有大量商铺闲置。

根据相关统计，北京CBD区域的优质甲级写字楼每平方米租赁价格早在三年前就已破10元，高租金让很多购物中心汗颜，尤其让购物中心运营者为难的是，不得不接纳承租能力仅有前者1/3的大量体验业态。商铺与写字楼租金倒挂导致上述情况十分普遍，这也从侧面反映出，在商业地产市场爆发式增长后，进入该领域的众多开发商需要为自己的盲目买单。

遭遇泡沫化、同质化和电商边缘化夹击的中国商业地产行业，竞争正在走向深水区。从初期的开发竞争走向运营和资本竞争，一波短兵相接的厮杀渐次展开，洗牌已不可避免。

近期频繁去各地考察商业项目的中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平感慨，最近找他们希望转让商业地产项目的企业吆喝声很多，他深刻地感受到行业洗牌期的到来。

（来源：北京商报）