卖家违约成本太低

被卖家违约的购房者仍在继续增加，深圳的二手房买家维权群不时加入新成员，大家在群里分享维权信息，相互打气，相互安慰。

广东信荣律师事务所易玉成律师告诉《第一财经日报》记者，自4月底以来，律所接到的以卖家违约为主的房屋纠纷案件数量激增，比往年增加了10倍以上。

“卖家违约的根本原因在于违约成本低，房价上涨的幅度已经超出了合同约定的违约金金额。”易玉成说。

按照目前较为普遍的购房合同，违约金最高只是预付定金的2倍或房屋成交价的20%，在房价暴涨30%以上的情况下，即便违约，卖家依然有利可图。

从去年“9·30”政策出台至今，深圳全市新房价格上涨了近30%，一些片区如龙华、前海、后海涨幅更是高达50%。

黎小姐今年4月初签订了一套位于龙华区的51平方米小两房，交易总价150万，目前已经涨到210万。卖家看着房价在涨，就迟迟不肯赎楼，一直拖到5月底才说不卖。

“我问卖家加多少价可以卖，他就是不卖。”黎小姐无奈地说。

目前，黎小姐已经诉诸法律途径。但若是按照房屋交易总价的20%计算，她只能获得30万的赔偿金，而这套房屋已经涨了60万。

深圳中原住宅部副总经理谢建奎认为，国人缺乏契约精神，在利益面前，一些人更愿意选择违约。

“卖家违约成为深圳楼市的普遍情况，他们第一次以某个价格出售房屋后，往往又会将房屋挂到其他中介出售，如有买家愿意出更高的价格，高到可以覆盖违约金并有盈余，他们就会选择违约，且违约底气十足。”谢建奎说。

易玉成透露，他们正在研究新的赔偿方案，尝试帮助买家以超出合同约定的违约金金额向违约方索赔，主要是房价的涨幅部分。

不过，对于这些违约，大多数买家的第一愿望并非赔钱，而是希望能够按照原合同交易。易玉成说，他们律师过往有“强制过户”的成功案例。

他还提醒，买家不要害怕买二手房，只要在签约时提高违约成本，预先防范，便可降低卖家违约概率。

值得注意的是，本报记者接触到的多位买家表示，他们的卖家都是投资客，名下有多套房产。

深圳中原研究中心经理王飞表示，在市场低迷时，投资客比例只有10%左右，近期这一比例大为增长，龙华区投资客比例高达20%~30%。

所幸的是，市场已经出现了深圳楼市将进入平稳期的声音，暴涨的不可持续将大大减弱卖家违约的底气。

(来源：第一财经日报 )