深圳难以复制

去年“9·30”新政后，深圳楼市开始回暖，房价真正爆发是今年“3·30”之后。

5月开盘的西丽某楼盘副总经理告诉记者，营业税免征期5年改2年后，二手房市场交易活跃催生了一手房的购买热潮，大部分客户卖了旧房换新房，市场循环体系加快。

该副总经理认为，过去小户型的价格比大户型贵，销售速度也更快，今年恰恰相反，70/90政策导致市场大户型房源较少，同时因过去几年调控，改善型需求被压抑了四五年，政策放开后，市场累积的需求突然释放，造成供需失衡。

同样是一线城市，为何深圳房价明显比北上广涨幅更快?深圳美联物业总经理江少杰认为，深圳本来土地面积少，人口密度全国最大，供求关系特殊。

“深圳楼市对金融政策特别敏感，每次市场反弹与调整，均由信贷政策松紧决定，在信贷放松后，原来的二套可作首套，杠杆也在加大。”中联地产二手房研究院总监肖小平说，投资客去年四季度就已入市扫货。深圳投资客赚钱后喜欢在朋友间传递，容易引发传导效应。

深圳某开发商营销总监劳建国认为，房价上涨还与市场资金面宽裕有关，深圳在卖的新盘屈指可数，一点资金则能撬动房价上涨。

从供给源头上看，土地供应不足是深圳近几年一直存在的问题。2013年，深圳工业用地占比71.4%，而广州、上海和北京分别仅为58%、43.47%和44.2%。近两年，深圳的商住用地占比依旧只有三成左右，2014年仅出让了一宗住宅用地，其余供应全依赖于拆迁难度大、改造周期长的城市旧改项目。但去年12月爆发的“佳兆业事件”，导致旧改速度放缓，也加重了市场对后续供应不足的预期。

而另一方面，深圳的经济结构转型在逐渐发生质变。据深圳经济学家分析，2010年富士康员工跳楼事件引发的制造业加薪潮，迫使大部分低端制造业外迁，深圳开始腾笼换鸟，重点发展高端制造业和服务业，城市人口也从低端产业工人向中高端的白领阶层转变。

数据显示，2014年，深圳第三产业占GDP的比重达到56.5%，创历史新高。“现在产业升级了，白领阶层在扩大，创造的效益更大，白领薪酬在增长，都想留在这个城市，必然有购房需求。”上述营销总监分析认为，深圳购买力在显著增加。

肖小平告诉记者，深圳经济转型最快，年轻人多，创客盛行，炙手可热的互联网热潮也促进了深圳的IT行业发展，财富递增效应明显。

此外，虽然目前同为限购，但在深圳满足购房资格所需要的社保缴纳和纳税年限只需1年，而北京需要5年、上海2年、广州3年。