市场预期扭转

上海易居研究院研究员严跃进告诉21世纪经济报道记者，深圳房价上涨的另一大原因在于市场逻辑已经悄然发生变化。

所谓楼市背后的市场逻辑是“买涨不买跌”，在房价处于下行阶段，购房者停止入市并观望，但一旦房价上涨后，也将加速购房者入市的节奏，房企去库存的效果也将积极显现。

中原地产研究总监刘渊认为，深圳的新房占比仅占三成，当需求反弹时，且库存量较少，市场很容易被推高。

从供应的角度来看，严跃进称，深圳新建商品住宅去库存周期比较短，去库存周期少于12个月，实际情况是少于8个月。

从需求来看，深圳一直处于限购政策之中，但房价在2014年第四季度率先上涨，这改变了市场预期，即加快入市节奏，进而继续加快房价的上涨。

预期逆转之下，投资客也出现明显抬头，根据中联链家地产统计，近期投资客入市积极性明显回升，深圳二手房成交中投资客比例已近三成，而在市场低迷期时，投资客占比只有一成。部分区域投资置业的客户占到近一半，投资客主要集中于罗湖、南山、宝安和龙华四个区域。

在深圳房价连续跳涨之下，和北京继续宽松楼市政策不同，深圳规划和国土资源委5月29日发文称，计划通过加快商品住房预售审批、加快新增住宅用地供应，并将严查日光盘、捂盘惜售等行为。

中房协名誉副会长朱中一也告诉21世纪经济报道记者，市场逆转的一个重要因素是购房者的预期是否扭转，有无入市的积极性。朱中一认为以深圳为代表的一线城市的楼市的回暖将持续到三季度。

楼市回暖的下一步即是土地市场的回暖，不过，和一线商品房市场5月 “量价齐涨”不同，21世纪经济报道记者统计发现，5月，一线城市合计签约的30宗土地中，只有10宗为住宅用地，除北京、广州外，其他均为上海的保障房土地。合计签约土地仅72.39亿，这是2014年来首次出现单月一线4个城市合计土地出让金不足百亿的月份。

成交量少的一个重要原因是一线城市土地供应量的下行，以北京为例，2015年前5个月北京仅新增土地供应26宗，这一数量也创造了自2009年以来近7年的同期新低。

张大伟认为，下半年将是土地市场的窗口期，房企在一波上行行情，将积极去化，去化的下一步即是积极补仓。

（来源：21世纪经济报道）