专家警示盲目扩建房地产容易出“鬼城”

与此同时，在京津冀协同发展的背景下，天津被中央定位为“一个基地三个区”，即全国先进制造研发基地、国际航运核心区、金融创新示范区、改革开放先行区。

在这样的发展战略下，如何让津南区这样的新型板块摆脱“卖地盖楼”的老路是对当地执政者的重大考验。

在今年1月初，天津市津南区委书记吕福春在讲话中表示将以产城融合为核心，正确处理产业发展、城镇建设、生产与生活之间的关系，构建良好的产业、城镇、环境发展动态结构体系和内在更新机制，推动产业发展与城镇建设协调并进。

他说，要以园区建设为根本，积极统筹园区发展，推动产业联动、基础设施联建，促进园区集中、连片发展。大力发展生产性服务业和生活性服务业，加快推进商业设施建设，优化城镇功能配套，提高生产生活的便利化、品质化和人性化，促进城镇和园区繁荣，增强人口集聚和产业服务能力。

来自津南区政府网站的资料显示，津南的产业导向为重点发展以物联网、人工智能、新型电子元器件和集成电路设计等为主的电子信息业，以数控装备、航空航天零部件、环保设备等为主的机械设备制造业以及现代冶金、教育、旅游和都市型设施农业。《天津市工业布局规划》把津南列入“以硅、光、人工智能三大领域为重点的IT三角”重点发展区域。

不过在产业导向中，楼宇经济依然是津南主推的发展方向。

公开资料显示，2014年年底，津南全区运营商务楼宇约27个，引进企业累计近万家；全年楼宇经济实现税收34.2亿元，与去年同期相比增长36.8%，绝对值在全市排名第5位。

楼宇经济的承载主体依旧是房地产业。作为环城四区之一的津南区距离主城区较远，有些楼宇中的入驻单位其实担负着一些公司在当地的“办事处”职能。

而全部楼宇经济较为普遍的问题是，产业结构低端化、经济聚集度和外向度不足，功能定位不准、聚集度不高、空置率居高不下等。

同时津南其他产业领域也存在一些劣势。比如津南希望发展电子信息业，但自身微电子产业基础相对薄弱，风险投资机制与环境尚未建立和健全，劳动力资源结构欠佳而且区域一体化、国际化环境尚未形成，中小科技产业规模较小、实力不强、布局分散，管理服务能力不足。

对于津南区产业发展及如何完善住宅小区的配套设施、促进产城融合等问题，记者致电致函津南区委宣传部，但截至发稿未获回复。

国家发改委城市中心学术委员会秘书长冯奎在接受本报记者采访时说：“京津冀协同发展背景下，北京、天津要疏导核心区人口。随着交通、产业、公共服务条件改善，一些中小城市、小城镇、新城新区的吸引力会相应增强，对人口的集聚能力有提高。但盲目扩建、新建房地产，容易做成‘鬼城’。”

冯奎对这些新兴区域避免变为“鬼城”而给出的建议是：“一是选址要有依据。一般来说，离中心城区20到30公里以内，可以作为新城重要的选址距离。二是开发面积不能过大。三是注意房地产的差异化产品定位、服务定位。比如为了提供第二居所，还是为了供城区人口休闲度假用，这要加以区分。四是要超前或同步引入产业。房地产发展要适应产业商的需求。五是要考虑后续公共服务配套问题。许多地方因为教育、医疗等跟不上，最后没有人气。”

他强调说：“最关键的是，要发挥市场机制的作用。出现‘鬼城’的地方，往往都有政府不理性的影子。房地产业开发本质上是市场活动，政府应该从商业化的地产开发中退出去。这将大大减少‘鬼城’‘空城’产生的可能性。”

（来源：中国经营报）