现房定价的尴尬

统计数据显示，今年上半年北京新建住宅签约套数和成交面积均创下近9年同期最低。同时，期房和现房住宅合计库存再次超过8万套以上，创下近18个月新高。截至5月14日，期房商品住宅库存共36178套，环比4月同期减少了7371套，同样一个月的时间，期房库存下降了16.9%。

中原地产首席分析师张大伟表示，“接下来楼市将进入实质去库存阶段。”他透露，一部分在北京拥有土地储备的开发企业甚至有意识地放缓了开发节奏，以期待市场未来价格上行。

在去化的重压之下，期房和现房的库存结构差异成为摆在项目营销者案头的考题。

据中国房地产报记者统计，最近一周北京市新开盘的三个住宅项目中就有两个为现房项目。

近日，位于北京市南四环内的现房项目福海棠华苑10号楼再次开盘，同样是10号楼开盘价由一个月前42000元/平方米降为38500元/平方米，此外还推出了小户型5万元抵8万元优惠，大户型5万元抵10万元的优惠方式，以求换取销量。而位于亚奥板块的润泽公馆也推出了3万元抵8万元的现房优惠活动。

虽然两个项目对于“降价”一说都给出了“尾盘销售”的答复，但与之前“期转现”后大幅上涨价格相反，更多现房项目的价格已经开始松动。

与前述两个进退维谷的现房销售项目际遇不同，在位于北京市建国门附近的某“准现房”高端楼盘售楼处，“期转现”后可能的涨价预期恰恰是目前期房销售的营销点。“现在卖65000元/平方米，等到明年转现房了肯定就卖到每平方米八九万元了。”该项目的销售员对看房者如是表示。

“现房销售的成本更高。开发商推迟到现房开盘才回笼资金，付出代价不菲，一年的融资成本大致在10%~20%，成本原因造成现房的价格普遍比期房要高出不少。”郭毅表示，库存的高度集中，意味着项目只有依赖于价格杠杆，才能提振销量。

在北京房地产业协会秘书长陈志看来，北京几个商品住宅供应量大的区域，如通州、亦庄、房山，以及东坝、孙河区域，“如果楼盘产品竞争力不强，就很难实现去化，尤其是曾经销售困难的项目”。

（来源：中国房地产报）