“期转现”后遗症凸显

业界普遍认为，在住宅预售制度之下出现现房存量超过期房，主要是因为商品房多年限购之下项目滞销所致。

数据显示，2014年北京商品住宅（不含保障房）共实现销售78834套，而同期新增住宅预售量为120964套，供需比1.53∶1，达到历史最高峰。由于长期限购导致的需求不足，使得大量项目在取得期房预售许可证入市之后，并不能实现快速去化，而是在等待政策宽松、市场转暖的销售过程中被迫“转现”。

在某种程度上北京市两年前出台预售新规也使得现房库存增加。2013年6月，一个改变大户型住宅申请预售许可条件的通知由北京市住建委发出，通知规定提高套均面积大于140平方米的大户型住宅项目预售门槛。其中7层及以下的，主体结构封顶才能办理预售许可、对外销售；8层及以上的，要完成至少规划中一半的层数，并且不低于7层才能申请预售。而在此之前的领取预售许可证的条件为，“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”。

此文件颁布之后，一些低密度大户型项目封顶后取得期房预售许可时，已距离完成竣工验收后的现房状态不远，因此部分项目会选择现房入市。

实际上，中国楼市的预售制度是由1994年出台的《城市房地产管理法》所建立起来的，目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。近年来，由于预售引发的延期交房、房屋质量问题、房产证办理纠纷等情况屡见不鲜，因此取消预售制度的呼声一直较高。

与此同时，高端项目集体入市也导致了现房预售项目占比加重。在经历了多年开发之后北京住宅用地，尤其是城区宅地逐渐进入稀缺状态，以及近两年高价“地王”频出，也催生了大量高端项目逐渐涌入市场。

而对于高端项目而言，除去地理位置之外，能够使得其高昂售价“物有所值”的只能是项目本身的品质，而这些主打社区环境以及房屋本身品质的产品类型，多数要等到成型的现房阶段才能体现出优势。