原标题：北京顶豪价格狂飚直指20万 噱头还是现实？

【地产中国网•原创报道】随着传统推盘季的到来，近一个月来，豪宅产品与刚需住宅“两头升温”现象明显。据亚豪机构统计，2015年，将有包括西宸原著、中赫万柳书院、融创农展馆项目和保利首开东坝项目等在内的近20个顶级豪宅项目入市，售价均将超过10万元/平米。伴随着大量豪宅的集中入市，以及核心区住宅供地的持续减少，北京楼市被“豪宅化”的速度正在加快。有业内人士预测，北京的顶豪市场单价将在今年下半年突破20万。

顶豪价格直指20万+，是开发商的一厢情愿，还是市场使然？20万+的顶豪产品需要哪些标配？谁又会为其买单？

顶豪单价冲刺20万，现实还是梦想?

“按惯例，城市核心的稀缺物业作为城市的代表，价格是普通住宅的五到八倍。目前来看，北京普通住宅的房价是三万左右，按照这一算法，五到八倍之后，城市核心区物业基本上处于20万+左右。”中原地产首席分析师张大伟表示。

从目前市场来看，价格达到10万+的豪宅主要有三种：一是绝对稀缺的城市核心区公寓；二是本身处于改善型区域，但因为房价上涨而导致土地价格上涨，进而反被推涨的项目；三是本身地块所处区域条件差强人意，但因为开发商抢地而出现楼面价被哄抬只四五万的区域。豪宅的集中入市，在加剧市场竞争的同时，也让2015年成为高端市场分化年。

豪宅市场的分化，不仅体现在豪宅售价之间的价差在加大，豪宅品质的角逐与竞争更将不断加强，一场“伪豪宅”与“真豪宅”的大比拼再度拉开。无疑，不少地段在五环外、品质上无特色的项目将面临去化速度下降的问题。而另一方面，城市核心区域出现的低密产品将成为高端客群眼中“唯一、短缺、未来不会再有”的物业形态，也必然是未来20+的有利竞者。

“能达到20+标准、‘卖一套，少一套’的绝版产品目前市场上并不多，一方面，产品需要很纯粹，混搭的产品类型很难达到冲顶价格的品质。另一方面，必须是新项目，过去老项目因为定价、取证、销售节奏和产品规划方面的问题，价格很难突破20万+。”亚豪机构市场总监郭毅分析认为。此外，这类高端项目还需要有满足生活方方面面的配套，比如教育、医疗、商业配套等全方位的配套这些标配，其中绝对不能有短板。

据此，张大伟表示：“从目前市场供应来看，有两个项目有冲刺20万+的可能，一是龙湖原著系的新品西宸原著，另一个是华润北平府，但因为后者可能明年入市，今年能够率先冲20万+的豪宅就要数西宸原著了。”

事实上，被誉为“别墅专家”的龙湖，在产品打造上的功力也是有目共睹。据了解，西宸原著作为少有的位于三环附近的内城别墅，结合了西三环的地块属性、人居圈层与府院文化基因，在设计上承袭了龙湖地产原著系的产品精髓，依循恭王府造园理念，布局“一山二园一脉五巷”，营造出王府式花园，打造围合式空间院落，再现了“立体四合院”的形制。与此同时，西宸原著在外立面的选材与细节设计上，也充分吸取西方建筑精华，呈现出更具个性、更符合客群需求的经典设计。

谁会为20万+的豪宅买单？

那么，能为此类20万+的顶级豪宅买单的又将是怎样的客群呢？

据西宸原著营销负责人李昂介绍，西宸原著目前已经积累有三四百组客户，这些购房者呈现以下特点：首先，有实力。不动产统一登记政策风声出来，很多客户在归置各地的房产，这些房产买时基本上每平五六千，现在已升到每平五六万，他们通过对名下房产的归置，置换一个终极居所；其次，一些客户有改善型需求。这部分人群因为有足够的实力，什么样的房子都住过，所以对改善型的需求是不能有任何遗憾，要求完美。

具体年龄上，可以大致分为两大类：一类是近年来资产增值较快的新贵，像中关村IT精英、金融街金融新贵，年龄在35岁到45岁之间；第二类是40岁往上，主要集中在海淀，工作在三环沿线。这类客群基本上目前居住在六万+的知名社区，他们会考虑西宸原著的双拼。

“之前这部分高端客户的要求很难满足，因为长时间以来市场上没有好的产品满足他们，以前的豪宅要么近郊，损失地段，要么在业态上，没有院子，必然要有一些取舍。所以西宸原著出来后他们会关注，因为这个项目满足了这部分对产品非常挑剔的高端客户的要求，很有可能成为他们当中一部分人的终极置业选择。”李昂说。

那么，这部分高端客群大概会在什么时候出手？

对此，张大伟预测说：“现在来看，在2015年北京市场肯定能看到报价和签约20万+的项目，在三季度肯定能看到签约，时间点可能在今年的9月。”

不过，郭毅认为，9月会有签约的可能有点小，因为高端客群的资产调配、资格调配都需要一定的时间来完成，所以这些新入市项目的签约周期比较长，所以，下半年四季度开始有20万+顶豪项目入市的可能性更大。