商住项目另一个被广为诟病的就是在流通环节上的高交易税费。一位中介门店负责人表示,目前商住房源交易成本相对普通住宅来说是非常高的。普通商品房满五年后,营业税是可以免交的,卖家只需交纳契税即可完成过户。而商住楼则不同,无论多少年后出手,无论面积大小,都需要缴纳3%的契税,而差额营业税、个人所得税同样也十分高昂,交易成本非常高。以一套200万的商住楼为例,所有与住宅相同的税都要交,而且还是按上限缴,比如5.6%的营业税、溢价部分20%的个税、3%的契税。光这几项就20多万元了。此外,商住楼还有30%-60%的土地增值税,也有十余万元,加上中介费,一套200万的商住房各项交易成本就有40万元。
此外,链家地产的一位负责人也表示,虽然各大中介公司都在做商住楼的买卖,但却并非主要业务,而且交易流通环节相对复杂,不少工作人员最头疼的就是该项业务。首先,商住楼的使用年限问题。由于这种产品的使用年限是40年甚至更短,业主往往使用十
几年甚至几年后出手,买方会担心二三十年后有关部门如何处置商住楼盘;是不是补交土地出让金?还是此类项目用地到期后房子会被收回?都不得而知。抱有此顾虑的买房人往往在购买商住楼时会表现得畏首畏尾,因此,商住二手房在房地产市场上一直“不温不火”。
不仅如此,对于许多打算依靠投资商住楼获取升值利益的买房人来说,商住楼这几年的表现是令人失望的。与核心区的住宅项目动辄五六万,甚至有的老房子也卖到八九万不同,即便是在CBD,SOHO现代城、蓝堡等位置很好的商住楼,售价也还在三至四万元每平方米左右。
此外,商住房作为一项房地产投资产品,其回报率也是一个重要问题。如果商住房租不出去,那么高昂的物业费、水、电支出会让人难以负担,业内人士表示,商住物业的管理费用本身就比较高,如果长期闲置在手中,“养护费”较高。
(来源:北京青年报)
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