美国“两房”模式

国家住房银行的模式可能有两种：一种是国开行模式，另一种是美国“两房”模式。目前来看，“两房”模式的概率更高一些

民生证券宏观政策研究院研究员李奇霖此前在接受媒体采访时曾表示：“国家住房银行的模式可能有两种：一种是国开行模式，另一种是美国‘两房’模式。国开行模式是指通过发行金融债筹集资金，直接向购房需求者提供资金支持；‘两房’模式是指通过购买商业银行住房抵押贷款并发行RMBS(个人住房抵押贷款支持证券)支持个人住房市场。目前来看，‘两房’模式的概率更高一些。”

李奇霖认为，作为政策性机构，如何避免政府支持机构的道德风险相比于具体运用模式而言，更需向美国学习，美国“两房”在金融危机期间经历了危机而后恢复，其间战略是如何调整的也值得关注。

《国际金融报》记者了解到，美国的“两房”，又称为“房利美”与“房地美”，是带有政府性质的、两个联邦住房贷款抵押融资公司。这两家特殊的金融机构是以房贷证券化为主业的，1938年和1970年弄起来的，而且由私人控股，受美国政府担保与支持。在破产前，它们所持有或打包担保的房贷总额高达5万亿美元，占据美国住房抵押贷款的一半还多。

显而易见，“两房”是美国房地产业能够大发展的一个重要的基础。但金融危机恰恰也是因为“两房”，它们过于集中地针对于房地产市场展开业务，并且设计资产打包的二级市场操作，最终造成了地产回落下的金融危机爆发。

中国经济评论员崔书文对此分析称，对于美国的“两房”模式，中国不能简单地借鉴过来，而且也不值得中国学习。“美国的‘两房’模式是在资产高度证券化体系上建立的，它是通过收购商业银行的住宅抵押贷款，再进行资产证券化，然后贷给住房购买者；而中国的住房公积金直接就可以按揭和贷款。另外，两国在国情、制度、体系上都不一样，所以不能简单套用‘两房’模式，中国更需要在公积金系统上做改造和完善，做出适合中国国情的一套住房银行体系。”

至于是否会发生美国“两房”那样的次贷危机，崔书文表示，这个担忧其实是多余的。“两房”次贷危机的发生是因为对特殊的政策性金融机构缺乏监管的结果，这个可以通过完善制度，把国家住房银行纳入银监会的监管来解决。现在，美国“两房”在完善监管之后，已经运作良好，建立在“他山之石”的经验教训基础之上的我国国家住房银行，没有理由做不好。