新老项目如何处理

  在上述房企营改增调研中，与土地出让金能否抵扣一样，房企也很关心营改增之前所建造的房屋的增值税如何处理。

  如果房地产项目已经完工但销售还未结束，若突然实行营改增，而此前如原材料等项目成本已经发生，却无法取得进项税发票来抵扣。而项目预售、销售合同可能也已经签订，若无法更改，则增加的税负很难转嫁给消费者。因此，对于这种已开工、开盘的项目，若没有适当的过渡政策，房企的收入和利润必然大幅下降。

  李军告诉《第一财经日报》记者，目前官方正在考虑给予一个过渡期政策，对于营改增之前的老项目的后期销售给予一个优惠税率来处理。“但是也有很多问题未定，比如如何界定老项目，时间点是选择从房企拿地，建造完成还是是拿到预售许可证？这些还在探讨之中。”

  除了营改增后，新老项目如何处理之外，作为资本密集型的行业，房企也很关注营改增对现金流带来的变化。

  由于房地产项目周期长，且销售方式有预售或完工之后再销售两种模式，这就带来了房地产项目的销项税额与进项税额产生时间上不匹配的问题。

  李军认为，营改增后，若房企采取预售方式，由于销售先于建造完成，可能后期建造过程中发生的进项税额没有销项税额可以抵扣，成为沉淀成本。而房企项目完工后再销售，由于销售周期较长或转为出租，前期巨额的建造成本所产生的进项税金可能在很长的销售或租赁期内被消化，这就影响了房企的现金流，增加了项目的资金成本。

  房企需要为营改增做诸多准备工作，这包括审阅和修订合同、发票管理制度的调整、过渡期业务的会计与税务处理、运营模式等调整。而根据上述房企调研，目前只有60%的受访企业在不同程度上开始着手营改增准备工作，40%的受访企业仍处于信息搜集阶段，尚未制定具体准备工作计划。

  李军告诉本报记者，一般来说，企业需要6个月的时间来做相关准备工作，因此时间相当紧迫，希望企业加快准备工作的进程。