购物中心扎堆竞争激烈

咸鱼翻身仍待观察

在 深国商前十大股东持股比例中，股权分散明显。深国商实际控制人郑康豪及其名下的百利亚太投资公司、皇庭国际，已将手上持有的部分深国商B股质押给渤海信托 和北京银行深圳分行。其中累计质押股份数则超过4550万股，占其总股本的20.60%，郑康豪及其关联方持股比例也仅为20.87%。在皇庭广场股权持 有方面，其股权结构多达六层。

尽管目前，公司方面给出当前皇庭广场出租情况良好，开业率达74%情况，但经过去年一年时间，仍出现大幅亏 损，何时才能扭亏为盈？采访中，不少行业人士担忧，面临深圳市场上购物中心扎堆情况，皇庭广场盈利预期不免让市场质疑，此外深国商长久以来债务累积以及需 要高额利息支付，仅仅是依赖租金收益，这样滚雪球的投入模式又能维持多久？

截至2014年底，深国商归属上市公司股东净资产仅为19.01 亿元，公司长期借款和短期借款达到21.6亿元。在长期借款中，不少利息高达18-20%。在投行人士黄立冲看来，目前中国商业物业投入资金太大，回报期 相对漫长。从商用物业来看，中国净租金回报率3%左右，而物业的贷款利率达到6-7个百分点，显然国内商用物业收益不太划算。

显然，从当前市场来看，商用物业的租金收益回报过低，往往成为很多开发商不会大量持有商用物业，而只是通过借此作为银行抵押作为融资砝码，出售加快回笼现金。

第一太平戴维斯最新数据显示，第一季度深圳优质购物零售物业市场新增福田的新港商城和位于龙华的8号仓奥特莱斯两处购物中心，其市场整体零售面积存量增加14万至246万平方，推高6.0%。

租金方面，商铺首层租金均价环比增长0.3个百分点，约每平斱米每月人民币1022元，同比增长幅度为5.4%；从空置率来看，深圳市场上商铺空置率为6.4%。有意思的是，处于核心位置的福田区空置率高达12.4%。

何凌坦言，随着深圳周边购物中心入市，下季度深圳共计新增供应约9万平方，预计全市优质零售物业存量将被推高3.7%至255万平方米。，一些在中心区域的项目面临极大高空置率问题，在当新增优质零售物业入伙时，很有可能给这些项目带来困难市场环境。

深国商方面也指出，未来公司重点在皇庭广场运营商，加速轻资产转型，但当前经济仍将面临较大的下行压力，实体商业依然存在高成本、高竞争、低回报、难扩张等难题，同时电商的冲击加速了实体商业业绩的下滑。预计随着深圳在建大型购物中心的陆续投入运营，行业竞争将更加激烈。

来源：网易财经