在深港合作区前湾一路，中国（广东）自由贸易试验区（下称“广东自贸区”）深圳前海蛇口片区形象拱门早已落成，只待揭牌时刻到来。

与前海蛇口片区相关的地产、交通运输等行业备受瞩目，尤其是在该片区有土地储备的公司。

毋庸置疑的是，蛇口是招商局集团和招商地产的地盘。而前海的情况则复杂一些，在总共14.92平方公里的用地面积中，有“隐形地主”招商局集团、中集集团、西部物流，共占前海片区用地的32%，卓越、华润、香江等开发商则是在2013年7月以后通过招拍挂进入前海，另外还有一半土地在前海深港现代服务业合作区管理局（下称“前海管理局”）手中。

随着各项工作的推进，这些前海“地主”将如何受益？

三大隐形“地主”

广东自贸区深圳前海蛇口片区获批，招商局集团、中集集团、西部物流被认为是最大的受益者，因为它们是前海区域内的三大“地主”。

前海管理局官网资料显示，前海合作区总用地面积14.92平方公里，其中，招商局集团、中集集团、西部物流这三家企业在前海占地4.8平方公里，约为前海总用地面积的三成。

而招商局集团又是其中占地最多的企业，其在前海共有78宗地，占地3.9平方公里，约为前海总用地面积的四分之一。中集集团、西部物流分别在前海拥有52万平方米、40万平方米的土地。

但由于历史原因，上述三家企业在前海的土地大部分为工业、仓储、物流用地，与最新规划的前海高端定位以及土地规划功能不相符。

按照《前海深港现代服务业合作区综合规划》（下称《前海综合规划》），前海重点发展金融、现代物流、信息服务、科技服务和其他专业服务，主要划分“三区两 带”——桂湾、前湾、妈湾片区分别定位为核心商务区、综合发展区和保税港片区，滨海休闲带和综合功能发展带连通三大片区。

《前海综合规划》规定，前海合作区内已出让的工业、仓储用地变更为商业、办公、居住用途，且土地使用的产业类型符合前海合作区主导产业导向要求的，原土地使用权人可以向市 规划国土部门申请变更土地用途。关于变更土地用途的申请并经审查同意后，以市场评估地价标准计算土地用途变更前后的地价差值作为底价，由深圳市规划国土部门以公开出让方式确定土地使用权人。

这意味着，招商局集团、中集集团、西部物流必须申请土地用地的变更，甚至要通过市场公开竞争的方式拿回这些土地。

“对于拥有土地使用权的一方来说，肯定希望申请土地用途变更后，全部由自己开发。这就需要看企业和政府怎么谈。”深圳房地产人士蒋南对《第一财经日报》记者表示。

事实证明，这样的谈判正在推进。

按照《关于研究前海合作区规划建设有关问题的会议纪要》（2012年第306号市政府办公会议纪要）精神，前海合作区范围内招商局集团、中集集团、西部物流集团等三家企业土地处置具体实施方案的组织制定和报批工作，由深圳市规划国土委牵头开展，前海管理局配合推进；其他企业的土地整备工作由前海管理局牵头开展。

前海管理局在官网中谈到，前海综合规划基本稳定后，深圳市规划国土委会同前海管理局，分别与相关用地主体开展多轮谈判，并达成了相关共识。目前，与西部物流集团、中集集团等企业的土地整备工作和先期项目启动协商工作进展顺利。

中集集团总裁麦伯良在2014年股东大会上曾表示，该公司在前海地块的商业价值在700亿元~800亿元，这意味着将再造1~2个中集，并表示，“公司的底线就是政府和企业各一半，且不会等太久”。