前期物业费每月每平方米4元，这并非高档住宅，而是位于北京南六环一自住型商品房的收费标准。日前，有业主反映，明显高于周边普通商品房的物业费让人吃不消。作为惠民政策的自住房，收取较高物业费是否有开发商变相增收之嫌？物业费定价有何依据？

自住房物业费高过周边商品房？

记者从北京市建委了解到，购买自住型商品房需符合两个条件：名下无房或仅有一套住房的北京户籍家庭；符合购房条件且名下无房的非京籍家庭。

位于北京市大兴区南六环金科天籁城自住房项目，距离市中心近35公里。由于其前期物业费定价为每月每平方米4元，一些购房者称收费“堪比别墅小区”。

15日下午，金科天籁城接待中心，一位工作人员介绍称：公司物业费为每月每平方米2．9元，而且房屋合同上都有标明，前3年是按照这个标准收。

但是，记者在一位业主房屋合同上看到：物业费为每月每平方米4元。对此，工作人员说，每月每平方米4元是开发商老板和建委定的。“由于现在房屋尚未建成，物业部门还没有进驻，因此对于详细的物业费以及物业信息不知情。”工作人员称。

目前，小区业主还处于签订合同阶段。对于高额的物业费，小区业主们颇有怨言。“几万人抢着摇号，好不容易才摇到号买的房，上网一查，物业费竟然这么高，真有些不能接受。”正在现场签订合同的业主夏炳炳说，“我们很多业主打算联合起来找物业反映。”

由于地处热门地块区域，金科天籁城项目所在地周边有不少近两年新开盘的房地产项目。记者了解到，其周边的君悦国际小区物业费为每月每平方米2．98元，云立方小区为每月每平方米2．96元，金融街小区为每月每平方米2．93元，这三个均为商品房项目。

是否开发商变相增收？

作为一项为解决百姓购房难而出台的惠民政策，自住型商品房的定价比周边商品房低30％左右。金科天籁城定价为每平方米15000元，周边商品房楼盘均价在20000元左右。

而根据公开资料，在已经完成选房的北京自住型商品房项目中，多个楼盘前期物业费定价在每月每平方米3元到4元之间，例如新国展满庭芳项目物业费定价每月每平方米3．15元，定价明显高于周边小区。

因此，有业主质疑，开发商是否因为盈利少了，就拿较高的物业费变相增加收入？

“按照《北京市物业管理办法》，商品房物业费施行市场调节价，由开发商定价完与业主签订合同。”北京物业管理行业协会秘书长宋宝程说，“在业主委员会成立前，前期物业费是由开放商承担的，业主不用承担。”

金科天籁城项目由20万平方米纯商品房和10万平方米自住房配建而成，两者由统一的物业公司管理。宋宝程介绍说，自住型商品房不属于政府保障房序列，物业费定价不用到相关主管部门报批。

记者15日从北京市住建委了解到，北京市商品房前期物业价格是开发商聘请第三方评估公司评估出来的，价格定了以后也不是不变的，小区成立业主委员会以后可以根据服务要求重新制定合同。

自住房也是商品房 物业费如何定价？

记者从北京市住建委了解到，北京市经济适用房物业费收费标准为每月每平方米0．55元。“目前来说，自住型商品房房屋属性还是商品房，执行不了保障房的标准，保障房的物业收费价格是由发展改革委来定价。”一位相关负责人说。

2015年3月，北京市住建委就《北京市保障性住房和自住型商品住房物业服务管理暂行办法》向社会征求意见。该征求意见稿提出，除经济适用房以外的其他各类保障性住房和自住型商品房项目，物业费实行市场调节价，物业协会根据市场服务成本变化情况，按照物业服务标准出台物业费指导价格。

据介绍，物业费包括人员成本，能源消耗等多个方面。具体计算是由项目电梯多少、安控安防的程度、安保人员数量、保洁面积、绿化面积等综合后再按面积平均下来。在物业费的评估中，起关键作用的主要是物业面积、设备设施配套、绿化面积和出入口四个因素。

“物业费的评估过程、测算内容和涵盖项目基础差不多，收费不同是因为不同小区每一项的硬件配置都不一样。”宋宝程说，至于前期物业费，由开放商和物业公司签订的合同来确定。

“如果小区品质相差不大，自住房的物业费明显高出周边小区肯定是不合适的。”有专家指出，虽然自住房不属于严格意义上的保障房，但仍是政府推出的带有保障房性质的房源。今后长期征收的物业费更应科学合理，公开透明定价，可在充分公示的基础上，更多吸纳业主的意见和建议。