“比如说，如果去年在三四线城市布局比较多的房企，去化率会比较低。”交银国际分析师谢骐聪解释道，从区域而言，如果位置处于一二线城市中较偏僻的地区，同样去化能力会很弱。

综合前述分析师的观察，在中型房企而言，华润置地有较多项目集中在二线城市，世茂房地产在一、二线城市布局较多，除此之外，合景泰富、方兴地产同样如此。

“另外远洋地产在一线城市布局也比较多，所以我觉得如果一线城市回暖，要提价的话，它这类房企业绩回暖的力度也会比较大。”前述分析师表示。

而在三四线城市仍留有较多库存积压的上市房企，则包括碧桂园、雅居乐，与中国海外发展互补产品线的中国海外宏洋，和主力集中在河南省的建业地产等。

就所在区域来看，“雅居乐的去化就不是太好，虽然他们很多布局在二线城市，但不是很核心的位置。”

前述分析师列举到，“还有部分旅游地产项目也有比较大的去化压力，比如雅居乐在海南的清水湾项目一共900多万平米，虽然说每年都是海南地区的销售冠军，但是现在政策环境下，旅游地产的购买力严重被削弱，他们在云南大理的旅游项目销售也挺慢的。”

超级大盘项目同样面临去化难题。“在烟台、长沙、常州、贵阳这些地方，开发商圈下几百万平米的特大楼盘，但基本上这些楼盘在后期开发、销售上，压力都非常大。比如贵阳，贵阳一个楼盘就涵盖了全贵阳人口的购买力，有些地方单靠调控没有用，要回归到根本供给和需求的关系上去调整。”谢骐聪表示。

百亿房企：弱化高周转，受制毛利

百亿房企开始从抬杠杆、高周转的模式中醒来。

阳光城(000671,股吧)和泰禾集团(000732,股吧)无疑是2014年高杠杆的典型。根据国泰君安测算，2014年中期，阳光城净负债率高达239%，同期广发证券(000776,股吧)测算的数据更是指向400%。

国信证券(002736,股吧)测算的泰禾集团2014年中期扣除预收款后的资产负债率为85%，净负债率为479%。

当然，二者也有差异，同花顺统计显示，由于泰禾集团尚未发布2014年年报，在去年中期，主打豪宅+刚需的泰禾毛利率达到49%，主推刚需的阳光城毛利率为29%。

高杠杆换来的，是超快的增长速度。

就总资产来看，泰禾集团与阳光城近三年几乎都是以超过翻番的速率扩张，在去年中期，此二者总资产同比增幅分别为125.87%、91.72%。

而同样2014年年度销售额在200亿上下的香港上市房企旭辉控股，毛利率略低于阳光城， 在中期其总资产同比增幅为30.45%。

“从早期的龙湖，后期的阳光城，到现在的泰禾，都曾出现超常规增长，达到每年50%，甚至某一年增长幅度到了80%-100%。”睿信咨询郝炬回忆道。

其也指出，在当前市场环境下，这种情况“恐怕很难了，维持一个稳定的增长就可以了”。

在2014年的年度报告中，阳光城表述道“围绕‘有质量的增长’这一核心，调整企业运营节奏，实现‘稳增长、调结构、保利润’三大短期战略目标”。回溯2013年，阳光城并无涉及此类内容的语句，对于核心竞争力的表述是“精准投资、高效运营、适销产品”。

“资本市场也不相信房企所说的快周转故事了。”亿翰智库上市房企研究主任张化东解释道，以往的快周转模式，在遭遇土地价格比房价上涨更快的情况之后，再提扩大规模，就意味着利润为负数。

在郝炬与房企高管进行战略研讨时，大家形成了一个共识：前几年房地产企业是通过提升内部效率、高周转模式实现快速增长，但2014年低迷的市场环境，令这种不健康的增长模式迅速现了原形。“高周转就意味着高库存，因此一件很重要的事情就是调整存货结构，有些项目要缓建，有些项目要快建。”其还补充道，在当前环境下，“大家预期整个去库存还需要一定周期。我觉得在今年下半年到明年，是一个重新调整资产结构比较好的机会。”

交银国际分析师谢骐聪同样认为，之前过分追求规模的房企，要短时间内转变成注重利润的公司其实并非易事。

如今的情况是，曾迷恋于高周转模式的公司，此前投下不少低毛利率的项目，且在当下尚未回笼这些项目的资金。“在短期内，其实这种情况还是很难改变的。”谢骐聪分析表示，“除非房企把之前1-2年内投下的项目变现，把现金拿回来，重新投资比较高毛利、高利润的项目。”

在其看来，改变现状的最好方法，是回归大本营，并着手投资有稳定收入的商业项目。据其了解，此前有房企曾考虑通过合作经营解决自身毛利率低且资金紧张的问题，但权益分散并非好事。

“在客户比较熟悉他们的地方，做一些城市综合体，或者一些市中心的项目。因为商业项目、写字楼项目都有高毛利率的特质，这样就有可能改变整体土地储备质量偏低的情况。”

金英证券分析师关宝芝则表示，企业可以通过把自身融资成本降低解决这一问题。“就算毛利率不变，但是成本下调，对于纯毛利还是可以有改善的。”

（来源：理财周报）