中型房企：升库存去化率平均60%

“我们在过去十年里的整个开发量是超于销售承受能力非常多的。”戴德梁行大中华区综合住宅服务主管蒋尚礼感慨道。

其表示，在过去高速发展的市场阶段，房企多采用滚动开发项目的模式。“这样就能用很少的资金启动很大的项目，把第一期项目的资金回笼，再去滚动开发第二、第三期。这在市场非常活跃时，资金是可以应付过来的，但近期市场已不如往常。”

蒋尚礼向理财周报记者提供了一组数据：在2005年至2014年期间，全国新开工面积有105亿平方米，平均一年新开工11亿平方米，十年间销售83亿平方米，此意味着，这十年间，还有剩余22亿平方米未销售。

“这个数量是非常惊人的，按照平均一年的去化量要用32个月完成的标准计算，相当于用两年半的时间才能把这些库存消化完。”其表示。“我们在过去10年里，新开工面积的增长率是11%，销售面积增长率是13.7%。虽然销售增长率快一些，但还是消化不了新开工的体量。”

蒋尚礼总结道，在库存如此庞大的前提下，如果房企依旧没有把公司现金流、资金链整理顺畅，则“很容易被市场的库存拖死”。

在这其中，去化率指标就是被紧盯的对象之一。

根据交银国际分析师谢骐聪的观察，目前行业普遍的可售资源去化率在60%的水平。

“全国规模比较大、品牌实力比较强的公司，去化率会相对高一些，比如万科、中国海外发展。”谢骐聪告诉理财周报记者，除此之外，在中型房企中，世茂房地产虽相比前几年下降很多，但仍有60%，合景泰富亦是这一数据。

而在金英证券房地产行业分析师关宝芝看来，“除了中海外，去化(相对中海外)少一点的方兴，和销售极强的融创中国以外，其实很多房企去化率也不是特别高。”

与核心指标去化率最为相关的，是房企库存的布局城市、所在区域和产品类型。

“比如说，如果去年在三四线城市布局比较多的房企，去化率会比较低。”交银国际分析师谢骐聪解释道，从区域而言，如果位置处于一二线城市中较偏僻的地区，同样去化能力会很弱。

综合前述分析师的观察，在中型房企而言，华润置地有较多项目集中在二线城市，世茂房地产在一、二线城市布局较多，除此之外，合景泰富、方兴地产同样如此。

“另外远洋地产在一线城市布局也比较多，所以我觉得如果一线城市回暖，要提价的话，它这类房企业绩回暖的力度也会比较大。”前述分析师表示。

而在三四线城市仍留有较多库存积压的上市房企，则包括碧桂园、雅居乐，与中国海外发展互补产品线的中国海外宏洋，和主力集中在河南省的建业地产等。

就所在区域来看，“雅居乐的去化就不是太好，虽然他们很多布局在二线城市，但不是很核心的位置。”

前述分析师列举到，“还有部分旅游地产项目也有比较大的去化压力，比如雅居乐在海南的清水湾项目一共900多万平米，虽然说每年都是海南地区的销售冠军，但是现在政策环境下，旅游地产的购买力严重被削弱，他们在云南大理的旅游项目销售也挺慢的。”

超级大盘项目同样面临去化难题。“在烟台、长沙、常州、贵阳这些地方，开发商圈下几百万平米的特大楼盘，但基本上这些楼盘在后期开发、销售上，压力都非常大。比如贵阳，贵阳一个楼盘就涵盖了全贵阳人口的购买力，有些地方单靠调控没有用，要回归到根本供给和需求的关系上去调整。”谢骐聪表示。