深圳：二手房成交火过国庆长假

  吴斯丹

  王帆(化名)怎么也没料到，就在自己犹豫的一天内，事先看好的一套价值300万的二手房被别人抢走，而且是在业主加价10万的情况下。

  事情发生在“3·30新政”公布后的第二天。

  在深圳，这样的例子并不少，新政公布之后很多二手房业主“坐地起价”，少则几万，多则几十万，很多买家抱着“看涨不看跌”的心态迅速下单。

  这可把中介们忙坏了。深圳中原住宅部副总经理谢建奎告诉《第一财经日报》记者，在刚刚过去的清明小长假，深圳中原龙岗片区的成交甚至比去年国庆还要火热。

  “比国庆还火”

  对于需求远远大于供应的深圳来说，“3·30新政”让早已回暖的楼市愈加火爆，尤其是二手房。

  谢建奎告诉本报记者，3月30日17点多新政出台后，短短几个小时的时间就让深圳中原龙岗片区当天的成交量比以往上涨了三成。

  据了解，深圳中原地产多个店铺在新政出台当晚就已延迟闭店，签约量和价格都有不同幅度的上涨。

  “龙岗区的房价相对其他区域较低，业主一般都会加价3%~5%，比如一套450万的房子，有业主就加价15万。”谢建奎说。

  另一家中介机构的数据佐证了这个事实。根据深圳美联物业的监测，在旗下门店放盘的二手业主，大部分在新政出台当晚就已对放盘价进行上调，价格调整的比例为：普通住宅大约在5%~10%，豪宅在10%~15%。

  但这并没有阻碍购房者的热情，与之相反，购房者的下单速度相比过去要快很多，甚至出现抢房的现象。

  谢建奎分析，很多业主都是春节前开始看房，春节后的房价已经出现了一定上涨，而新政出台后房价飙涨，这个时候一些业主就按捺不住，选择快速下单以防房价再涨。

  “新政第一周，我们片区门店的成交是一天比一天好，多的时候50套，这可比去年国庆的情况还要好，那时每天成交在40套左右。平时的成交则只有30套。”谢建奎对本报记者透露。

  一些买家对此也表示出无奈：全国房价都跌，唯独深圳房价涨，手快有手慢无。

  谢建奎预计，二手房在4月还会保持火热行情，但进入到5月可能就会有所回落。“一个月的时间，老客户们该买的应该都买了，新客户需要一定时间来接受不断上涨的价格。”

  开发商暂未敢涨

  与二手房的火热相比，深圳的新房市场相对平稳，暂未出现明显的涨价。

  一方面是由于新房供应不足。据美联物业全国研究中心统计，因央行3·30政策细则尚未落地，且清明假期来临，新政首周深圳无盘推售，仅有一个项目开放样板房，少数旧盘加推。

  美联物业研究中心分析，受去年底大幅走量和观望政策环境的影响，近期开发商的推盘意愿不够强烈，节后一手住宅供应小拾升轨，但预售、推售量均较为保守。市场预期走势判断对开发商的入市态度形成影响，目前开发商仍以小盘操作为主，动作集中于少量加推和小幅提价的层面，要价强硬者多为位于后海-蛇口、龙华等片区的热销项目。

  “本次3·30新政出台，鉴于财税政策落地更快过商业银行信贷政策，其对二手市场的激励作用明显大于一手市场。”美联物业研究中心经理何倩茹对记者表示。

  深圳二手房营业税5改2的政策已从3月31日起执行，公积金贷款首套房首付比例最低20%、二套房首付比例最低30%已从4月7日起执行，但商业贷款的二套房比例尚未下调。

  价格方面，何倩茹分析，二手业主手持房源少，没有销售压力，而开发商有去化压力，暂不敢明显提价，更多是选择减少优惠措施、试探性涨价。

  美联物业预计，4月全市将有21个项目入市销售，其中有11项目开盘，10盘加推，罗湖的黄贝岭、南山的前海-后海-蛇口、宝安的龙华、龙岗中心区等区域均有项目推出。随着政策出台，后市看涨，4月中旬起推盘有望逐步走热。

  杭州：再现深夜排队买房开发商加快套现

  罗韬

  截至3月底，杭州市区新建商品房可售155042套，环比2月末增加1118套

  “3·30新政”出台的第二天，一个彪悍的男子在杭州之江壹号售楼处打开一个红色塑料手提袋时，楼盘的销售人员都吓坏了——里面装的是50万元的现金。这个来自内蒙古的客户没想到被很多人“围观”，也显得非常不好意思。50万元首付款，现场点钞机点了半小时，有好事者量了一下，堆起来有5个iPhone6plus那么高。

  “3月30日过后的每一天都在打仗，所有的楼盘都在想办法抢到购房者，大家都恨不得不睡觉工作。”杭州业内这样向《第一财经日报》记者描述这里的“战事”。

  卖！卖！卖！

  “这个内蒙古客户一大早就打电话来，叫我们把房子给留着，并且承诺晚上8点之前一定会到。”之江壹号的营销总监胥霭曾对本报记者说，没想到这个客户从上海带着50万元现金直奔案场。

  这一切的信号来源于3·30新政“组合拳”落地。

  而在杭州，很多客户都像上述彪悍大叔一样，开始了抢房。很多项目都打出48小时不打烊的口号，深夜排队买房再现杭州。

  3月31日下午，杭州融创官方微信发出一则紧急通知，称为积极响应利好政策，杭州融创决定3月31日六大项目售楼处24小时不打烊。紧随其后的，还有碧桂园、雅居乐、景瑞等开发商。

  事实上，杭州透明售房网数据显示，杭州3月30日成交商品房525套，3月31日成交652套。

  多名业内人士也指出，让开发商有如此预判的原因，除了去化的压力，地方细则的修订还需要时间，这导致了部分购房者的观望。

  库存仍然高企

  记者在杭州透明售房网上看到，4月1日杭州成交商品房375套，清明三天日均成交228套左右。截至3月底，杭州市区新建商品房可售155042套，环比2月末增加1118套，再次刷新各月末库存历史最高纪录；库存增量基本集中在余杭区，3月末余杭区可售58716套，较2月末增加1111套。

  降价促销，开发商跑路在杭州也时有发生。

  3月下旬记者在杭州申花板块的景瑞申花壹号院楼盘了解到，其楼盘打折的决心还是很大的。

  “存2万抵扣10万，现在购房享受9.8折，商业贷款享受折扣上面9.8折，周末还有与搜房网的团购活动，团购人数超过20人再享受9.8折。”一位姓余的销售主管告诉记者。

  这样一算，一套19楼的211万的房子只需要192万，价格差别有接近20万。而上述销售主管还介绍到这个板块一直有做促销的活动，价格相比之前在下降。

  而在申花板块的另外一个楼盘申瑞国际的业主的压力可能更大，因为房子无法按期交付。

  “我们要延迟到7月1日交付，原因是我们的土地还存在抵押，因此无法交房，同时装修公司还在装修，没有满足精装修标准。”一位置业顾问这样向记者解释。

  记者以购房者参观该楼盘时发现，该楼盘外部设施已经建好，里面工人正在装修。但是记者也在业主群里看到，不停有业主在组织维权活动，看来情况并不乐观。

  虽然申瑞国际对外的报价在1.8万/平方米左右，但是杭州中原地产给记者的数据显示，其实际成交价格在1.54万/平方米左右。

  二套房首付的下调的确促使一批刚需的改善型购房者入市了，比如杭州这两天成交量的确有所上升，据运河宸园一名刚签约的业主陈娟介绍，杭州二次改善型的产品大多数总价不低，但新政出来后，大部分已经看了一段时间房子的购房者均认为首付降低对二套房市场而言，是一个利好，因对后市看好，怕开发商涨价，就赶紧签约了。

  武汉：小户型成交火爆最火3月难消库存压力

  周芳

  3月武汉住宅成交17228套，较2月的8393套大涨105%，实现翻番，较去年同期增长13%，是最近十年武汉最火的3月

  突破桎梏，武汉楼市又火了？

  近日，记者采访发现，3·30新政出台后，武汉购房者的热情着实被点燃了，出手的多咨询的更多。

  “虽然新政出来还没几天，而且银行贷款下调通知也还没落实，但是明显感觉销售情况比之前好多了。”4月7日，武汉市徐东板块一楼盘置业顾问告诉本报记者，很多客户选在清明小长假期间签订了购房合同，而且付了首付，就等银行政策出来后去办贷款。

  在新政刺激下，改善型大户型和投资型小户型成为交易最活跃的领域。

  成交创十年同期新高

  “新政出来后，这几天每天成交量都在7~8套房左右。”光谷板块一楼盘置业顾问说，她每天都要接待二三十拨来看房的人。“今天是因为下雨，要不然售楼部（看房人）就满了。”

  记者了解到，用于改善居住水平的150平方米以上大户型和用于投资的50平方米以下小户型均出现销售井喷。上述徐东楼盘置业顾问表示，二套房首付最低可四成、二手房营业税“5改2”的规定，对于改善性购房家庭的帮助作用最大，也刺激了部分“以旧换新”的观望人群出手。

  该置业顾问说，之前二套房商贷首付要七成，手上有70万的购房者只能买100万左右的房子，100万在徐东这个地段只能买90平方米左右的房子。现在商贷首付降至四成，手上有70万的购房者可以买175万左右的房子，客户基本就会选择买个大户型一次到位了。

  而在高校云集的光谷板块，除了大户型销量有所提升外，50平方米以下的小户型也备受投资客青睐。“武汉整顿胶囊房，加上二套首付四成的新政策出台，双重利好叠加，促使高校周边的小户型房型开始走俏，我们楼盘30平方米的户型基本售罄了。”坐落于中南财经政法大学与中南民族大学之间一楼盘的置业顾问告诉记者。

  武汉房管部门发布的最新数据显示，3月武汉住宅成交17228套，较2月的8393套大涨105%，实现翻番，较去年同期增长13%，是最近十年武汉最火的3月。

  不仅如此，在全国100个城市3月住宅平均价格环比小幅下跌0.15%之际，武汉以1.42%的涨幅跃居全国十大城市之首。

  纵观2015年一季度，武汉住宅成交量更达4.09万套，高于2014年同期的3.49万套，增长17.2%。

  多重因素制约涨价预期

  记者注意到，2014年武汉住宅成交17.9万套，连续三年创出历史新高，同时供应量亦连续5年创下新高，特别是城中村旧城改造用地大量入市，潜在供应压力进一步增大，因此在2014年限购限贷放开、两次降息后，武汉大部分的住宅项目均借助利好加快卖房，而不是提价。

  湖北房地产经济学会常务理事李国政认为，2015年，基于库存与潜在供应较大的现实，对八成以上的开发商来说，2015年总目标依然是去库存。李国政说，目前，武汉在售项目至少在350个以上，平均到每个项目月均销量不到50套，区域和项目之间，贫富差距也很大，有的项目销量只有个位数，销售压力丝毫未减。

  对于政策预期，据武汉公积金管理中心介绍，武汉自1996年发放该市第一笔公积金个人贷款，到2015年1月底，全市新增公积金个人贷款536亿元，累计贷款总额达到1004亿元，个人贷款余额666.12亿元。住房公积金个人贷款发放率已达98.92%，在全国同类城市中排名第二位。为缓解公积金流动性趋紧压力，武汉在国内首创公积金个贷资产证券化，在上海陆家嘴金融交易所将部分公积金、个人住房资产收益权转让，募集资金3.55亿元全部用于解决缴存职工基本住房需求贷款。

  李国政表示，武汉公积金贷款连续几年“放水”，已启用金融方案防止公积金断贷，因此进一步放松政策的空间已不大，对于现有住房超过140平方米以上的家庭购房二套房，实行公积金禁贷的政策亦不会取消