新政搅动北京二手房市场 中介“猛攻”购房者

3月1日~3月30日，北京市二手住宅网签量10152套，成交量环比上升17%，同比上升13.5%，成交均价则继续保持相对平稳状态，环比微降1%

刚过去的一个星期，在北京二手房市场上，楼市新政引发的中介、业主、购房者的三方博弈正在继续。这是3·30新政出台后的首周。

怎样以“窗口期”促成交？涨还是不涨？买还是不买？伴随着中介牵引下买卖双方的心态变化，北京二手房市场也悄然走到了新泡沫与新理性的岔路口。

兴奋的中介

“火爆”，4月4日，清明节假期的第一天，北京朝阳区青年路附近一家房产中介门店里，中介小杜用这两个字形容近期的二手房市场。

由于2005年前后面市的房源供给较大，这里一向都是北京二手房成交相对集中的片区。和其他中介一样，小杜最近都频繁把“新政”两个字挂在嘴上，催促客户在房价上涨前赶紧出手。他以附近均价相对较低的国美第一城小区举例说：“这个小区上月卖了30套，这个月保底能卖70套。”

3·30新政被业内解读为“宽松组合拳”，除了调控态度转向的标志性意义，也将一定程度上释放“买一卖一”的换房改善需求。

新政一出，嗅觉敏锐的北京中介便对换房客户展开“猛攻”。从3月30日下午新政公布开始，到整个清明假期，在朝阳公园附近从事中介工作的小赵都通过电话和微信，频繁联系近期有换房需求的客户。他告诉《第一财经日报》记者，这时候最有用的推介方式，不是寻找低价房源，而是告诉客户现在已经到了买房窗口期，能省不少钱。

他举了其中一位客户的例子说，两口之家两年前结婚时按揭买了一套一居室，希望再买进一套90平方米、市价350万元左右的两居室。

“过去是认房认贷，二套房只能贷出三成，首付七成，但现在如果他手上的一居室卖了，也没有其他房贷未还清，即可以按照首套办理贷款。”小赵说，这位客户看上的房子，因为单价没有超限属于普通住宅，契税票填发日期至今刚好满两年，因此营业税免征，即350万元网签价格的5.6%、19.6万元可以免交了。

本报记者在小赵工作的片区走访时看到，在一单价超过5万元/平方米的高档小区，其中一栋公寓一层的大堂里，前台物业工作人员一边收发快递，一边忙着让来访人员登记身份信息。她拿出来访登记表格对记者感慨：“最近也不知道怎么回事，看房的人特别多，原来周末一天只登记一页纸，现在一天要登记两三页。”

从刚过去的3月月度成交量来看，北京的二手房呈现成交升温、价格平稳的局面。来自链家地产的数据显示，3月1日~3月30日，北京市二手住宅网签量10152套，成交量环比上升17%，同比上升13.5%，成交均价则继续保持相对平稳状态，环比微降1%。

理性的业主

新政让中介兴奋不已，购房者情绪是否也已经被点燃？

“我既然错过了去年的机会，现在也没必要太着急了，感觉很难再大涨了。”今年33岁的黄进(化名)在国贸一家外资企业上班，现在住在南三环一套80多平方米的两居室里，她打算为父母再购入一套两居室，但她至今没能下决心，原因是觉得眼下的房价上涨空间有限。黄进至今仍在羡慕好友去年以330万左右的价格买入的一套房子，而今同户型价格已经超过了360万元。她告诉记者，虽然新政后身边不少人对她说，现在不买北京四环里的二手房还要涨价，但她感觉目前房价基数已经很高，即使继续上涨，空间也不像过往那么大了。

实际上，像黄进这样观望的购房者不在少数。链家地产分析师张旭告诉本报记者，虽然此番政策能带动改善性需求的入市积极性，不排除二季度或下半年房价出现上涨的可能性；但与以往相比，此轮调整买卖双方相对更为理性，购房者也少见恐慌性入市，市场是否接受部分房源报价上涨，仍有待观察。张旭所言的房源报价上涨，指卖房业主听闻新政后提高报价，本报记者日前走访二手房市场发现，新政出台后一些业主的确有意调高报价，但现象并不普遍，涨价幅度也较小。

张旭所在的链家市场研究部对“新政”后的首日北京二手房成交做的统计发现，未出现大幅涨价。该部门提供给本报记者的一份监测报告显示，根据门店所反映的情况，新政出台后首日，签约成交客户增多，其中主要为之前已经看好房子的刚需客户，实际成交价格保持平稳；部分区域2到5年房源增多，且这部分房源业主报价有一定上涨，但涨幅不大，一般在5%以内。从市场整体情况来看，买卖双方表现较为理性，并未因新政出台而出现恐慌。

新政后续效应将如何？

于北京而言，二手房这一存量市场，一贯对政策极为敏感，同时占据着大部分的成交套数。新政后的二手房买卖双方，将引领成交走向什么趋势呢？对此，莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅认为，自2014年以来，中国房地产投资增速放缓，库存上升，房价有所回落。央行此次调整个人住房贷款政策，将二套房贷首付比例降至四成，预计有利于释放改善性住房需求，活跃房地产交易，进一步刺激居民的住房需求。然而，从全国来看，目前投资性需求已经明显下降，并且不少城市的供应量很大，因此新政是否会刺激房价上升还有待观察。

世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟则对记者表示，对于此次降低二套房首付比例的政策，资产价格较高、对信贷依赖较重的一、二线市场更为敏感，购房者支付能力和市场情绪将进一步提升；而对于广大三、四线城市，去库存效果还有待观察。

关于新政对于开发企业的影响，标准普尔则指出，中国房地产政策放松并不能为开发商带来快速改善。标准普尔信用分析师叶翱行对包括本报在内的媒体记者表示，中国最近的房地产宽松政策可能增强购房者对市场的预期，从而推动销售上升，但开发商能够多快清理库存还有待观察，开发商自身的执行能力将决定它们如何度过艰难的市况。

“我们预期未来12个月内中央政府将宣布更多政策刺激房地产行业的增长。但是，由于平衡房地产行业供应过剩的状况需要时间，我们预计未来12个月内平均售价将下降5%，而销量增长将保持稳定。”叶翱行说道。