5、地方政策：救市继续蔓延，一线城市可能局部松绑

  2014年三季度以来，地方救市力度进一步增加，直接宣布取消限购的城市数量也明显增加，而福建在成为首个救市的省份后，湖南、宁夏、湖北等省份也相继出台救市政策，随着这些省份救市政策的出台，也为这些省份的下级城市出台相应细则创造了条件。除了一线城市和三亚外，基本都已放松或取消了楼市限购。随着9月底以来中央出台“央四条”、公积金新政、降息等系列政策，各地也会纷纷落实新政细则，如加快督促商业银行在本地分行落实新政，并在公积金政策方面进一步放松，更多城市还会调整普通商品住房标准。2015年地方政府为了刺激楼市需求，仍然在公积金、个人房贷、购房补贴、普通住房标准、人才引进、落户等方面继续出台措施等，另外对于开发企业也可能进行政策支持。引人关注的是，目前北京、上海、广州和深圳依旧未放开限购。作为全国房地产市场的风向标、高房价集中营、严控人口的主要城市，2015年一线城市限购不太可能完全放开，但在中央强调市场机制的大背景下，以及一线城市也存在经济稳增长、财政压力大的问题，因此不排除局部放松限购的可能。

  二、房地产市场预判

  (一)市场供应

  1、全国房地产开发企业土地购置面积预计2015年增长3%左右

  2015年土地市场将逐步回稳，土地成交量全年增幅预计在3%左右。主要原因：一是在经济稳增长、楼市回归市场化的基调下，随着信贷及调控政策的进一步放松，房屋市场逐步回升，房企也会重新调整策略，加大拿地步伐，全年土地购置面积可能略有增长;二是由于楼市发展将逐步趋于稳定，且地市变化滞后于房市，因此土地购置面积增幅也会较小。

  2、20个典型城市土地成交建筑面积预计2015年增长8%左右

  2015年全国20个典型城市经营性土地成交量预计将在2014年基础上有所提升，增幅在8%左右。主要原因：一是2014年房地产市场下行趋势明显，土地市场也随之降温，政府推地节奏放缓，企业拿地大幅减少，预计随着2015年房地产市场逐步回暖，土地市场成交情况也会得到改善;二是由于2014年土地跌幅较大，即期值较低，因此2015年增幅将略高。

  3、全国房地产开发投资预计2015年增长10%左右

  受宏观经济增速放缓以及房地产行业持续下行影响，2014年房地产开发投资同比增幅大幅回落，预计2015年投资金额仍将继续增长，但同比增幅继续放缓，预计全年同比增幅为10%。主要原因：一是经济保持低位增长，固定资产投资增幅保持放缓态势，房地产开发投资增速也受到制约;二是2015年作为保障住房“十二五”计划完成年，基本能完成目标，但棚改房开工目标有所提高，保障房投资仍将保持稳步增长三是由于购地量会小幅反弹，而新开工量会小幅下跌，因此房地产开发投资增幅总体与2014年差不多，略有下降。

  4、全国房屋新开工面积预计2015年下降3%左右

  2015年全国房地产开发企业房屋新开工面积预计同比下降3%左右。主要原因：一是2014年全国开发企业购地面积为负增长，制约了2015年的新开工面积;二是2015年房企资金压力总体仍偏大，制约了新开工量和复工量;三是2014年新开工面积出现反常性下跌，基期值较低，所以2015年同比不会明显下跌。

  5、房企资金预计2015年压力有所缓解

  房价涨跌有多方面原因，从开发商的角度看，只有开发商有意愿降价，并形成交易，才会促使房价数据表现为下跌。影响开发商降价意愿的重要因素之一便是资金链的情况。资金链紧，会促使开发商降价促销，回笼资金资金链松，开发商资金压力较小的情况下，多数房企都不会主动降价。

  根据易居研究院建立的全国房地产开发企业资金状况评判模型，2014年前三季度，全国房地产开发企业资金状况综合指数为-0.93，较上半年下降了0.12。自2010年开始楼市经历严厉调控，房企资金链趋紧，2011年和2012年一度陷入资金低谷2013年以来，房企资金状况明显改善，上半年资金状况偏松，随后不断收紧，进入2014年，随着全国楼市降温、销售下跌，前两个季度均已落入“紧张”区间，至三季度进一步趋紧，但预计已进入筑底阶段。预计2015年压力将有所缓解。

  (二)市场成交

  1、全国商品房销售面积预计2015年增长5%左右

  2015年全国商品房销售面积可能出现小幅反弹。主要原因：一是经历了2014年的成交低迷之后，市场有反弹的内在需要;二是货币环境较为宽松，房地产政策继续放松，个人房贷支持力度加大三是楼市黄金十年已过，全国商品房成交量正在构筑历史顶部，增幅不可能放大。

  2、25个典型城市商品住宅成交量预计2015年增长15%左右

  2015年大城市的商品住宅成交面积增幅将高过全国水平，预计25个典型城市将达15%左右。主要原因：一是2015年政策面继续吹暖风，也是限购限贷政策松绑后的第一年，原来执行限购的大城市成交量必然反弹二是一二线城市市场弹性大于三四线城市，2015年市场复苏之后，以一二线城市为主的25个典型城市的成交量上升会更明显。

  (三)市场价格

  1、全国房地产开发企业土地平均购置价格预计2015年增长10%左右

  预计2015年土地平均购置价格增幅将持续收窄，保持在10%左右。主要原因：一是房市先复苏，地市后升温二是2014年全国“地热房冷”，地价增幅仍高达两位数，70城房价却有所下跌，全国全年基本持平。由于土地价格已处较高水平，且2014年土地价格基数较高，因此2015年价格增幅将会放缓。

   2、全国商品房成交均价预计2015年增长3%左右

  预计2015年全国商品房成交均价有所回升，但仅会呈现小幅增长。主要原因一是随着政策环境的进一步宽松，商品房成交量反弹，主要城市库存压力减小，供求关系有利于房价上涨二是黄金十年已过，投资投机需求受抑，股市走势分流部分资金，房价上涨动力不够强劲。

   3、70个大中城市房价指数环比增幅预计2015年上半年止跌反弹

  主要原因：一是从走势来看，随着限购限贷政策的陆续取消、房企去库存速度加快，使得房价止跌反弹的动力逐渐增强二是2014年5月70城房价开始环比下跌，预计本轮下跌时长将超过上一轮降温期的8个月，可能达到10-15个月，2015年5月前后房价环比止跌。三是同比变化滞后于环比，2014年9月首次下跌，预计2015年二季度跌幅见底。