并购的逻辑

弱市下，融创在并购市场的大手笔让外界难免产生质疑。孙宏斌在想什么?

2月份在香港召开董事会商讨收购佳兆业股权时，融创一名董事问：“你们怎么又来了?”孙宏斌的回答是：“不是我们又来了，是这事谈了几天就谈成了。佳兆业的账可能永远算不清楚的，但是做成了就进了珠三角。绿城的账到现在没算清，但是有一点，我们能进上海了。这是我们做这些事的逻辑。”

2012年，通过和绿城成立合营公司融绿，融创顺利进驻一向高门槛的长三角区域。如今融绿平台加上杭州公司，能为融创贡献300亿的销售额。“不是通过合作的话，单纯靠拿地，基本上是不可能实现的目标。”孙宏斌说，“大家不要看媒体上报道宋总又说我们什么了，这些都不重要，我一直说，和绿城的合作要感谢绿城，感谢宋总。”

孙宏斌对融绿势在必得。在投资者会议上，他坦承和绿城“分手”时谈了一个比较好的条件，即是指绿城同意出售融绿。

绿城方面曾多次表示必须经过绿城董事会批准，收购必须合法，绿城第一大股东九龙仓随后也加入到争夺行列，但孙宏斌信心满满，“16个项目肯定会收购完成的，因为是一个合法的合同，剩下的几个项目也会有一个了断，了断完以后和绿城还会有合作，比如天津全运村。”

经济观察报记者了解到，目前融创对融绿16个项目的收购尚未经过股东大会审批，预计在3月底或者4月初进行。融创方面表示，通过审批以后即完成收购。“去年我们基本上买地买的很少，看的很多地都觉得价格太高了。”孙宏斌认为，三四线市场很差，其实一二线市场也不乐观，“我们去年年中的时候是200多亿现金，为什么年底还有那么多钱?是因为买不了地，去年北京、上海我们看了那么多地，一块没拿，后来拿的几块都不是通过公开拍来的，因为你要算账，算成本，拿地了你没法干。”

这让融创更愿意在并购市场寻找机会：获取大量的低成本土地，同时用较小的投入撬动成倍的销售。行业转型期恰好又使得并购机会增多。

“通过对绿城、佳兆业的并购，也许所有人都要对这个行业重新认识了，这个行业下一步会非常危险，高负债的时候稍微失常，就会发现真的转不动了，绿城和佳兆业都是这个情况。流动性出现问题的公司会越来越多，相信这种机会会越来越多。”孙宏斌的意思是，融创愿意谈，让各方面受益，形成并购市场的口碑，但得有原则。

汪孟德说，第一，必须符合公司战略，第二，这件事一定是门好生意;第三，风险可控。

“真正的增长还没开始”

据融创公布的信息，2014年，其在天津、上海、重庆、无锡的销售均排名第一，北京位列第四，杭州及苏州则是第五的成绩。“融创已经在一线城市取得了遥遥领先的市场地位。”汪孟德说。

聚焦少数一二线城市是融创8年来一贯的战略，孙宏斌说，完成了佳兆业收购，全国布局就已经完成。

按照孙宏斌的部署，融创下一步的战略已经十分清晰。达到既定规模，不再盼着销售额像以往般快速增长，“接下来要均衡、要利润、要安全、要从容。”

他提到几个关键聚焦点：权益增长、利润、降低融资成本和现金安全。

虽然融创走的是高周转、高杠杆的路线，但账面现金一直较为充裕，截至2014年底，账面现金有250亿。据了解，融创把现金流的管理当成公司管理团队控制的首要指标。公司内部对负债指标的红线设定是90%，去年净负债率从69.7%下降至44.5%，与同行比属于较低水平。融资成本则从10%下降到了9.1%，调低一个点，但这一水平相对同行来说依然不算低。

还有个关键的指标是销债比，要求控制在1以上。截至去年底，公司有息负债340亿，非并表负债300亿，合计640亿，销债比超过1。

汪孟德表示，2014年融创把库存去化比例作为严格的考核指标，2013年结转到2014年的可售库存是450亿，2014年结转到今年的是406亿，降低了约10%。目前融创整体的可售货值是1147亿元。

“规模确实没有作为我们2015年最重要的指标，销售指标更注重权益销售，希望权益销售额有10%以上的增长。”汪孟德说，公司内部对区域公司的考核也是权益指标，包括拿地和销售两块。

这一切，都指向一个孙宏斌期待中的更稳健的新融创，“融创真正的增长还没开始呢，过去几年我们增长的销售额，到了600亿以后，会增加利润。”

但这显然是一场新挑战。从2014年的表现看，融创要想取得利润的快速增长，并不是件简单的事。业绩报告显示，融创2014年营业收入为250.72亿元，同比减少约18.7%;毛利为43.42亿元，同比2013年的71.77亿元减少约39.5%，毛利率则从上一年的23.3%降至17.3%。

汪孟德解释说，毛利率下降主要由于集团增加苏州御园、蠡湖香樟园等项目的物业减值拨备5.058亿元人民币，剔除公允价值重新计量及物业减值拨备的影响，集团2014年度的毛利率为25.4%。

（来源：经济观擦报）