低效库存蚕食利润

按照财务概念，房企的存货包括未开工的土地储备、在建开发工程、在销项目、未开盘销售的项目、库存现房以及尚未结算的项目等。简单来说，只要是未结算的，无论是否售出，都算存货，其中包括已批未售的待售。

截至3月19日，197家上市房企中已有31家发布了2014年年报。据兰德咨询统计，31家房企2014年末存货值总和是6085亿元，比上年增长20%；其中，未售现房合计848亿元，比上年增长39.3%。其中，20家企业（占65%）存货增长。

宋延庆指出，许多房企的存货质量较差。某三线城市中小房企的存货中，已批未售货值，包括车位、营业房等，占总存货的70%以上，而存货中该有的土地储备几乎为零；某上市房企已批未售货值中，位于二三线城市的商业地产占比超过40%，不得不转为被动性持有。

龙湖地产有关人士告诉21世纪记者，去年曾有许多项目及公司发来收购请求，但其资产包中，很多都是无效资产，没有并购的价值。

这意味着，“随着其他房企的新项目持续入市，预计许多房企的现有库存可能过半再也很难卖出去，哪怕是降价。”宋延庆指出。

压力之下，开发商如何去存货？3月11日，碧桂园业绩会上，总裁莫斌透露，公司将存货和去化指标放在重要位置。对于存货做了分类，哪些部分是增值的可以慢慢卖，哪些部分是属于长期存货需要快速去化的，针对性地制定了去化策略。

另以万科为例，万科早在去年就指出部分区域市场供大于求的风险，集团持续对低效资产进行去库存，定期计提减值并直接扣减当年利润，考核中利息成本不再进行资本化，直接作为期间费用当期扣除。

低效或无效库存正在蚕食房企的利润空间，2014年年报显示，企业的盈利能力大幅下调。中原地产研究部统计数据显示，截至3月23日，公布2014年年报的房企有38家，总营业收入为3995亿，同比上涨19.93%。38家房企的总净利为406.5亿，与2013年的398.66亿相比，基本持平；净利润率平均为10.17%，而在2013年净利润为11.97%。

宋延庆指出，近几年来，房地产开发净利润率以年均1个百分点左右的降幅在持续走低。兰德测算结果显示，在净利率只有10%左右的情况下，如果一个项目投资失败，可能会吃掉几个项目的利润，甚至会导致公司资金链断裂；哪怕是项目中有10%的积压，也可能会吃掉整个项目的利润。