东坝一保障房项目。该区域楼市将出现高端和自住并存的现象。

位于北京东北角的朝阳东坝一直以来都处于房地产版图的边缘地位，然而自2013年底恒大在这一区域拿地以来，明显呈现出异军突起的态势。包括保利、首开、龙湖在内的多个品牌企业目前已经进入，多数项目今年均有入市计划。不同于台湖、天宫院、孙河等有着非常明确产品定位的住宅聚集地，东坝区域楼市产品的性质带有一定的双重性。

多个高端产品今年或入市

“北京土地日渐稀缺是大趋势，而在‘京七条’自住商品房政策出炉后，房企更看到商品房供地的不足。普遍处于土地饥渴状态。东坝地区由于长期以来开发进度缓慢，在2013年底之前仍然算是北京土地市场的一块价值洼地。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰解释道。

2013年11月4日，保利首开联合体以总价21亿拿下东坝南区地块，业内人士测算，该地块最终楼面价将超3万元/平米。而半个月后由恒大拿下的东坝南区地块，其楼面价则高达5万元/平方米。除此之外首城、龙湖等企业在此区域拿地楼面价也均在3万元/平方米以上。

“楼面价已经摆在那里了，除了打造高端项目，开发商似乎没有太多选择。”亚豪机构市场研究总监郭毅这样向记者表示。

记者了解到，目前恒大已经将东坝南区地块项目命名为恒大华府。在恒大的主要产品线中，恒大华府系列一直定位为高品质住宅，以别墅产品为主，辅以高层和小高层。目前项目售价还没有公布。不过在这宗地出让时就有业内人士分析认为该项目的售价或在10万元/平方米左右。

除恒大之外，龙湖、保利等品牌开发商今年在东坝区域的项目均有可能入市。北京龙湖媒介品牌总监刘男男向记者表示，根据楼面价估算，其商品房售价也将在5万元/平方米以上。

自住房配建压缩开发商利润

从土地出让情况来看，除了高端产品之外，东坝区域目前还存在相当规模的自住型商品房和限价商品房项目，而这多是由于在土地出让环节，均加入了“通过竞配建自住型商品房面积来决定土地归属”这一项。

中原地产首席分析师张大伟分析认为：“大量的自住房配建无形当中压缩了开发商的利润空间。使得土地可售商品房部分的楼面价提升，当然也决定了未来东坝楼市高端商品房和大量自住型商品房会共存的格局。”

“自住房与高端产品并存，不同层次的消费群体放在同一个区域里，让业主们觉得互相影响。”一位不愿具名的房企人士向记者表示，同一地块中既有自住房又有高端住宅，这样的区域规划称不上合理。

记者了解到，目前东坝南区地块已经有售价在4万元/平方米左右的如首开常青藤 、奥林匹克花园、利锦府等中高端项目。自住房方面，今年已有金隅汇景苑、保利首开丽湾家园等入市。而区域内同时也存在如金泰丽富嘉园、金隅悦和园等保障房为主的物业。随着配建相当比例自住型商品房的地块相继入市，届时在售商品住宅价格与同一地块限价2.2万/平方米的自住型商品房或许将会有3~5倍的价格差距。

■ 背景

2013年11月4日

东坝南区地块被保利首开联合体以21亿斩获，楼面价3.7万/平方米，其中限价房9900元/平方米，自住房2.2万/平方米。

2013年11月21日

东坝南区地块被恒大以51.35亿夺得，楼面价5万/平方米，同时该地块配有限价房和自住房，分别为9900元/平方米和2.2万/平方米。

2013年12月28日

东坝南区地块被首城置业以21.45亿斩获，楼面价3.25万/平方米，同时该地块配有限价房。

2014年1月9日

东坝单店二类居住、小学用地被金隅嘉业论坛以43.35亿夺得，商品房楼面价1.37万/平方米，自住房2.2万/平方米。

2015年1月16日

首开-龙湖联合体以11.25亿元拿下朝阳区东坝南区地块，溢价率达42%，折合楼面价超过3万元/平方米。