一二线的“小阳春”
政策和流动性的宽松预期很快反映到市场中。在经过了1、2月份的低迷之后,一二线楼市开始出现复苏迹象。
中原地产研究中心统计数据显示:上周54个重点城市成交量快速复苏,一周签约套数为4.54万套,环比上上周上涨了20.7%。
各大开发商在主流城市开始进入推盘高峰期。中指院监测数据显示,上周(3.9-3.15)重点城市共开盘20个项目,累计推出约4366套房源。一线城市北京开盘1个项目,推出房源326套,广州开盘2个项目,共推出房源316套;二线城市除了成都其他城市均有开盘,累计推出房源3724套。武汉、天津和杭州推盘相对积极,其中天津开盘4个项目,共推出房源1631套。
开盘项目平均去化率为45%,与前一周36%相比有所上升。北京、广州平均去化率为66%,北京领秀慧谷项目当天去化超九成;二线城市的平均去化率为40%,其中,天津正荣润璟湾去化效果较好,当天去化72%。
公司方面,以保利地产为例,中银国际分析师田世欣指出,3月开始进入传统旺季,保利推盘量预计加大至110-140 亿,而公司库存充足,年度最大推货量可达2200 亿元,3-6 月销售将呈平稳回升态势。
张大伟说,在春节后一个月,市场已基本恢复到春节前一周的正常水平。但需要指出的是,不同城市在分化,一二线城市的表现明显强于三四线城市。预计重点城市3月将出现明显的环比大幅上涨,同比也将有一定程度的上涨。
与此同时,三四线城市库存仍在增长,导致楼市整体库存继续创下新高。国家统计数据显示,截至2月底,全国商品房待售面积63922万平方米,再创历史新高。
但是一线城市和部分二线城市的库存在下降。2月底全国主要的9大城市商品房住宅可售库存继续减少,9城市合计可售面积为7309万平米,环比1月的7352万平米、12月的7468万平米,均有下调。
以北京为例,目前可售的住宅库存套数为80657套,已是最近半年最低。
在此情况下,包括保利、万科在内的公司人士预计,开发商战线收缩,将集中于一二线城市肉搏,今年能出业绩的也大部分要在一二线及其周边市场实现,比如保利以广州、佛山为主的广东公司去年已达400亿以上,今年还将继续加大。
根据保利地产2014年报,截至去年年底,其在建拟建项目可售容积率面积约9240万平方米,累计已签约面积约为4024万平方米,待售面积约为5216万平方米,其中一、二线城市占比约为77.3%。
保利之外,集中于一二线城市开发的房企还包括万科、融创、龙湖、方兴、远洋等,在北上广深等一线城市竞争加剧。
量涨价滞?
成交回暖之后,购房者更关心的是,房价会不会上涨?
以深圳为例,深圳业内近期充斥着一些房价将上涨的声音。中联地产二手房研究院总经理肖小平认为,购房需求集中释放是二套房贷松动、降息降准、两会吹风等多个因素共振的结果。今年房价会涨,只是涨多涨少的问题。“就目前来看,从去年12月份至今,价格至少涨了5%。”
深圳中原二级市场总经理玉家雄也表示,其实从一二月份开始,开发商优惠就已逐渐减少,相当于变相涨价。他推测,三月份开发商预计会以“小步快跑”的方式推货,为后面加推预留提价空间。“年前已制定价格的项目,也可能根据市场实际情况调整。”
“深圳今年有90多个项目入市,大部分还没有开盘,开发商多处于观望状态,加之预计今年还会有2-3次降息降准,所以如果4月份有大盘集中推货,或将带来新一波价格上涨。” 美联物业深圳及徽州区总经理江少杰说。
但是综合观察深圳目前市场上的在售新房项目,并未出现明显的上涨。开发商推盘仍以去化为优先。
全国范围来看,有一些开发商因为产品结构调整而有调价的动力。旭辉集团董事长林中表示,2015年房地产市场向好发展,且下半年好于上半年,所以楼盘加推全部是五六月份以后,有一大半在第四季度。2015年将提高加推产品品质,因此,销售均价将提高10%-15%;此外。年初绿城也宣布今年将涨价10%。
但这些开发商并非主流。保利地产董秘黄海指出,政策刺激下的销售周期,好像在缩短,现状是大家不敢涨,但是也不会降。博弈过程中,观察政策的效应以及市场的回暖程度,开发商也在观察窗口期;另一方面,大家手上货很多,有机会就想去库存。两方面原因导致整个市场还是有一定的压力,需要时间来解决。
张大伟认为,2015年重点城市的销量好于2014年是确定的,特别是在2015年这部分城市的供需关系改善明显,房价很可能上涨,甚至幅度不会小。
但是开发商们的竞争压力也在加大,这可能降低涨价的动力,削弱他们的利润空间。碧桂园总裁莫斌坦言,购房需求集中于一二线城市,及部分三四线城市后,开发商将面临更激烈的竞争。
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