危机事件

香河事件将北京万科及毛大庆推向了风口。

这一被冠以新农村建设的项目因存在十分严重的土地违规问题，被有关部门责令停工停建。最后以香河县政府收回土地使用权，在确保企业合法权益不受损失的前提下，与企业解除该项目土地出让合同，同时香河县政府退回五矿、万科两家公司3.37亿元土地款作为了结。

尽管问题得到了解决，但这一事件对北京万科、毛大庆都带来了较大影响。时隔一年后，万科、万通、富力等再次杀回香河抢地。

另一件影响较大的事是去年的“4·25讲话风波”，这也被看成是毛大庆内部非议的依据。在去年“五一”左右，一份《万科副总毛大庆内部讲话》经互联网广泛传播，几乎成为房地产行业争相学习的“范本”。这份发言稿最后被市场理解为，房地产领头羊万科看空楼市。这让万科集团不得已派出郁亮出面澄清。

毛大庆也与郁亮就舆论曝光度多次面谈，从其此后对媒体的态度来看，万科方面应是给予了支持，并未加以限制。

这股风波之后便传出了关于毛大庆离职的传闻，直到3月9日万科集团官方证实。

盈利遗憾

执掌北京万科近六年，毛大庆直言仍有遗憾。当然，这种遗憾也被认为是毛大庆选择离开的原因之一。

“大家不能看是几倍于这个数字的变化，这里面的难度，从几十亿元到上百亿元，从只卖住宅，三五个住宅到后来十多个住宅加上里面又是商业又是什么，对于我来说也是不断学习的过程。”毛大庆在发布会上说，销售额从43亿元做到200亿元的不易，背后带来很的管理难度提升。比如，在注重快速成长的规模的同时，员工收益、公司盈利能力等方面却不尽如人意。

然而，在这份200亿元的答卷背后，隐藏着利润与做强的无奈。以2013年为例，尽管北京万科在万科前十名全资附属公司中的净利润排名第二，总资产排名第一，净利润率排名第一，但万科北京区域的销售利润率排名倒数第一，资产周转率排名第三，权益乘数排名倒数第一，净资产收益率排名倒数第一。高密度合作下的低利润率结果多少令毛大庆及万科面露难色，这也成为了毛大庆在任时的无奈。

毛大庆直言对于变化的速度也是缺乏估计的。除了人员管理，还有业务多元化，包括分配机制的改良。“今天回头看，还是有很多措手不及的地方。”同样是2013年，在万科集团层面的净资产收益率维持住19.66%的历史高位时，以北京万科为核心的万科北京区域却在这一指标上排名靠后，而这恰恰是“三十而立”的万科非常看重的财务指标。

除此，毛大庆还谈到了土地储备，其表示，虽然前面几年做了大量的努力做土地的储备，但是事实上从2014年的春天到现在，北京公司的土地储备是比较弱的。这个问题很复杂，包括他认为的土地价格不合理，以及公司还要不要在不合理的市场上做不合理的投资，不投资这个公司怎么发展，不在规模上追求，怎么在效益上提升。

这一点也受制于快速扩张的北京万科选择了合作开发的关系。据了解，自2009年以来，万科除了100%持股一些体量偏小的项目，很多项目都以参股合作形式进行。由于并表的合作项目多、营业收入、利润被切分，不可避免地影响了净资产收益率。

这种趋势，显然不符合财务出身的郁亮的期望。郁亮公开场合的表示是，“要继续抓现金、抓回款，忘掉规模”。

这些，毛大庆显然很清楚。在继任者刘肖到来之前，毛大庆也在不断地自我评价、反问。他在来之前的一封信中也谈到了这些遗憾。“这些问题我想慢慢的交给新的班子进一步解决。”（来源：中国房地产报）